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第八章 成本法 第八章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 建筑物的重新购建价格和折旧 第三节 成本法的操作步骤 第四节 成本法的应用举例 学习目标 了解成本法估价的概念、理论依据、适用对象与条件 熟悉成本法估价的操作步骤和计算公式 掌握重新购建价格和建筑物折旧的计算及成本法的应用 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法的适用范围和条件 四、房地产价格的成本构成 一、成本法的概念 成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格的一种估价方法。 对于土地估价，成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税费和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。 对于建筑物估价，成本法是先分别求取建筑物在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取建筑物价格的估价方法。 运用成本法求取的房地产价格称为积算价格。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。 从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投人。 从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于替代原理。 三、成本法的适用范围和条件 只要是新开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价。 单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。 成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。 运用成本法估价时要注意以下两个方面的问题： 一是要区分实际成本和客观成本。 二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。 成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。 四、房地产价格的成本构成 以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格通常由如下7大项构成： ①土地取得成本； ②开发成本； ③管理费用； ④投资利息； ⑤销售费用； ⑥销售税费； ⑦开发利润。 土地价格的成本构成 （1）土地取得费用； （2）土地开发费用； （3）管理费用； （4）投资利息； （5）销售费用； （6）销售税费； （7）开发利润。 商品房价格的成本构成 （1）土地取得成本； （2）项目开发成本； （3）项目管理费用； （4）项目投资利息； （5）项目销售费用； （6）项目销售税费； （7）项目开发利润。 (一)土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。土地取得成本的构成可分为下列3种： ⑴ 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 ⑵ 通过在城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 ⑶ 通过在市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 (二)开发成本 开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，主要包括下列几项： ⑴ 勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、规划及建筑、施工水电、通电、通路及平整场地等开发项目前期所发生的费用。 ⑵ 基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 ⑶ 房屋建筑安装工程费。 ⑷ 公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。 ⑸ 开发建设过程中的税费。 (三)管理费用 管理费用是指为了组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 （四）投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 因为借贷资金要支付贷款利息，