住宅经济学第7章.docxVIP

目录 7 住宅生产 1 7.1 住宅生产中的土地问题 1 7.1.1 土地的特性与地租理论 1 7.1.2 我国城市土地使用制度与土地的流通 5 7.1.3 土地改进及其要素替代 10 7.2 住宅生产中的资金问题 13 7.2.1 资金的概念与特征 13 7.2.2 住宅生产资金的构成与筹集 14 7.3住宅生产中的成本分析 16 7.3.1 土地成本 16 7.3.2 拆迁成本 19 7.3.3 建造成本和其他成本 22 7.3.4 商品住宅的成本辨析 23 7.4 住宅产业与宏观经济 24 7.4.1 住宅生产中的建筑工业化 25 7.4.2 住宅产业化与住宅产业的发展 26 7.4.3 住宅建设与经济周期 31 7 住宅生产 7.1 住宅生产中的土地问题 在住宅止产的过程中，有四个主要的要素参与其间：土地、劳动、资本和建筑材料。的确，住宅与土地(当然是指宅基地)之间存在着千丝万缕的联系，它将住宅生产区别于经济休中的其他商品和服务的供给。土地市场也有某些独一无二的特性，使之成为几个世纪以来经济学家们认真研究的对象。如英国古典经济学家亚当·斯密在其名著《国富论》(Thc wcaltll of N对；on s)小，就用了最大的一个篇章来谈论土地问题。 7.1.1 土地的特性与地租理论 土地是一种天然物，又是一种经济资源．是任何经济活动不可或缺的生产要素。从经济学的角度看，土地不仅仅是地球的表面所代表的空间和物质载体。而应是一个内地表以上的一定高度和地表以下的一定深度所垂直构成的立体，是这个区域内一切物质因素的综合体和抽象物。 1土地的自然特性 土地的自然特性是其自然属件的反映，主要体现为： (1)固定性。土地是大自然的天赋产物，如果不考虑漫长历史年代中沧海桑团的缓慢变化，则在一个具体的时间段里，土地的数量和位量这两个方面都是恒定不变的、它不增不减、不可移动．既不能凭空创造、也不会无故消失。 (2)耐久性。—’般来说，无论生产资料、还是生活资料，都会因使用而消耗，然 而土地却能被人类永续利用、经久不衰。对此、马克思韦一段桔辟的论述，他说：“投在机器上的固定资本不会因为使用而得到改良．相反地，它会因为使用而受到磨损。新的发明在这里也会引起一些改良，但在生产力一定发展阶段J：，机器只会日益陈旧。在生产力迅速发展D1，全部旧机器必然会被更有利的机器所取代，也就是说，必然会丧失作用。与此相反，只要处理得当，土地就会不断改良。土地的优点是，各个连续的投资能够带来利益，而不会使以前的投资丧失作用。”” (3)差异性。世界上没有两块土地会是完全一样的，在地质、地貌、水文、植被、温度、日照、土壤构成等各方面总会存在差异。即使科学技术的进步使得某些自然差别缩小了甚至消除了．也会固用途的不同而得到不同的回报。况且最根本的一条是，无论如何．两个地块之间的空间位置差异是永恒存在的。 2．土地的经济特性 土地的上述自然特性，客观上决定了它的经济特性，即人们在利用土地时所引起的经济关系，主要表现为： （1）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再生物。对于持续增加的人口和不断增长的人类需求来说，土地资源永远是稀缺的。在这里，土地的有限性不仅仅反映为土地总量的恒定不变，而且主要是指在某一地区、尤其是城市地区，用于某种特定用途的土地数量是缺乏弹性的、排他的，增加这种用地就必须同时减少其他用地，永远无法达到满足所有用地需求的理想状态。城市规模越大，往往土地供需的缺口泡越大。大城市的商业区、特别是cBD地区之所以寸土寸金，正是由其稀缺性而来。 (2)区位效益性。在第l、第6章中，我们论述了住宅的区位性，实际上住宅的 这个特性完全是内土地所赋予的。处于不同空间位置上的土地，在不同的经济活动中有着不同的贡献能力，能力的大小取决于该活动对区位的依赖废和敏感性；于是人们对不同区位的土地便有不同的直接或间接投入，高投人自然会带来高回报，效益的梯度也就逐渐形成了。 (3)边际产出递减性(diuu创％ng uarginalproduU)。它是指在其他生产要素投入量不变时，某种生产要素的投入量超过一定限度后，其边际产L6l量会随投人量的增加而递减。土地是一种重要的生产要素．自然也具有这个特性，具体表现为：当对土地的利用超过一定强度(譬如建筑容积率不断提高)后，土地的边际收益反而下降。 因此，任何对土地资源的过度开发不仅会造成环境的破坏，在经济上也是得不偿失的。 3．古典及新古典主义地租理论 经济学是研究稀缺资源在竞争用途个的最佳配置问题的。。土地即是一种稀缺资源，在城市地区尤其如此。西方古典政治经济学创始人威廉·配第，在他的劳动价值论和工资理论的基础上，首次提出了地租理论。