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自持商业联营可行性分析 营销策划部 2015-01-27 一、 自持商业建设成本 假设条件 1、 地上建筑面积20000平米，地下建筑面积5000平米； 2、 建筑基底5000平米； 3、 外围管网绿化覆盖面积2500平米； 4、 装修标准及设备费用800元/平米； 编号 　 费用名称 分项 面积 单位 计算标准 合计 单位 （一） 1 土地费用 　 　 　 　 960.00 万元 （二） 　 前期费用 分项 面积 单位 计算标准 882.20 万元 　 1 土地证办理等规划费用 用地规划许可 5000 ㎡ 1.8 0.90 万元 　 工程规划许可 20000 ㎡ 2.9 5.80 万元 　 开工放线 　 　 　 2.00 万元 　 2 前期工作咨询费用 避雷设施测定、审图 　 　 　 5.00 万元 　 可行性研究报告 　 　 　 2.00 万元 　 地震安全评价费 　 　 　 3.00 万元 　 水土保持报告、流失补偿费 　 　 　 1.50 万元 　 造价咨询费 7500 万元 1.5‰ 11.25 万元 　 招投标代理费 7500 万元 0.4‰ 3.00 万元 　 环评费用 　 　 　 2.00 万元 　 3 前期缴纳的临水临电费用 供配电设施费 　 　 　 7.00 万元 　 　 供水配套费 　 　 　 0.30 万元 　 4 工程建设其他费用 基础配套（水电燃气暖气） 0 ㎡ 253 0.00 万元 　 基础配套（水电燃气） 20000 ㎡ 201 402.00 万元 　 基础配套（水电暖气） 0 ㎡ 226 0.00 万元 　 墙改基金 0 ㎡ 4 0.00 万元 　 劳动保障费 7620 ㎡ 0.026 198.12 万元 　 建筑垃圾清理费用 25000 ㎡ 1 2.50 万元 　 临时水排放 25000 ㎡ 1 2.50 万元 　 排污设施维护费 　 　 　 3.00 万元 　 5 房管收费 房屋测绘费 20000 ㎡ 2.04 4.08 万元 　 房地产交易服务费 20000 ㎡ 10 20.00 万元 　 白蚁防治费用 25000 ㎡ 2.5 6.25 万元 　 6 竣工备案 室内环境监测 40 个 1100 1.00 万元 　 电气检测 25000 ㎡ 1.5 3.75 万元 　 消防检测 25000 ㎡ 2 5.00 万元 　 环境验收报告 　 　 　 2.00 万元 　 竣工图 　 个 　 4.00 万元 　 档案移交 25000 ㎡ 1 2.50 万元 　 8 勘察、设计、监理、审图费 　 　 　 　 88.50 万元 　 （1） 方案设计费 商业办公 20000 ㎡ 8 16.00 万元 　 （2） 方案设计费 地下部分 5000 ㎡ 3 1.50 万元 　 （3） 施工图设计费 　 　 　 　 30.00 万元 　 （4） 勘察费 　 　 　 　 2.00 万元 　 （5） 监理费用 人防监理费 5000 ㎡ 23 11.50 万元 　 （6） 建筑监理费 20000 ㎡ 10 20.00 万元 　 （7） 审图费 　 25000 ㎡ 3 7.50 万元 　 （8） 园林景观设计费 　 2500 ㎡ 15 3.75 万元 　 （9） 售楼处设计费用 　 　 　 　 1.00 万元 （三） 1 建安工程费 　 25000 ㎡ 3048 7620.00 万元 　 （1） 集中商业 　 20000 ㎡ 3000 6000.00 万元 　 （2） 地下 　 5000 ㎡ 3000 1500.00 万元 　 2 小区室外工程费（道路、景观、排水、管网） 　 2500 ㎡ 480 120.00 万元 　 3 设备及装修费用 　 25000 ㎡ 800 2000.00 万元 （四） 　 其它费用： 分项 计算基数 单位 计算标准 总计 　 　 1 资金占用 　 　 　 　 205.15 万元 　 2 不可预见费2% 　 7620 万元 　 266.70 万元 　 3 售楼处费用 　 　 　 　 50.00 万元 成本合计 　 　 　 　 　 12104.05 万元 二、 自持商业联营收益分析 假设条件 1、 联营期限20年，建设周期2年； 2、 自持物业成本增值速度为3%/年； 3、 自持物业20年后销售毛利润为30%； 4、 自持物业年收益增速前五年为15%/年，第六到第十年增速为10%，剩余为3%； 5、 自持物业开业第一年假设纯利润1200万（烟台莱山银座店2013年毛利润≥2700万），我公司可获600万联营收益； 6、 资金占压年利率为8%；（因排版需要，下文图表中第7-10年、12-15年数