物业管理 第七章.pptVIP

第七章 业主自治管理 《物业管理法律与制度》董藩 刘毅 秦凤伟编著 清华大学出版社 本章结构 第一节 业主自治管理概述 第二节 业主自治管理的物权基础 第三节 业主公约 第四节 业主自治机构 第五节 业主自治与行政管理 第一节 业主自治管理概述 业主自治管理的含义 业主自治管理的原则 业主自治管理的社会效益 一、业主自治管理的含义 含义 - 是指由业主依法组建的自治团体，采取公益、民主、自律的管理方式，在物业管理区域内对物业的经营管理、维护和使用，以及社区治安、精神文明建设等公共事务进行自主管理，非依法律规定，不受他人干涉。 关键环节 - 制定全体业主共同遵守的《管理规约》 - 成立业主委员会 二、业主自治管理的原则 依法自治的原则 - 核心原则 贯穿始终 民主管理的原则 接受监督的原则 - 接受相关主管部门的监督 公益优先的原则 - 优先保证全体业主整体利益 支持社区建设和管理的原则 三、业主自治管理的社会效益 协调产权冲突，维护物业管理秩序 发挥组织优势，保护业主权益 推动社区建设，发扬基层民主 第二节 业主自治管理的物权基础 建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权的特征 建筑物中专有部分和共有部分的区分 建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用 一、建筑物区分所有权的含义 含义 - 是指多个区分所有人（在物业管理中即为业主）共同拥有一栋区分所有的建筑时，各区分所有权人享有的对建筑物专有部分的所有权，对共有部分的共有权，区分所有人之间的物业相邻权以及各个区分所有人在业主自治机构中的成员权。 二、建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权具有集合性 - 包括：所有权 共有权 相邻权 成员权 建筑物区分所有权包含了专有和共有 - 专有部分由自己独占 - 共有部分由业主共同所有、共同使用，且永远不得加以分割 专有部分的所有权居主导地位 权利人行使权利时受到较多的限制和约束 - 业主与业主之间的限制与约束 - 业主与业主自治机构之间的限制与约束 三、建筑物中专有部分和共有部分的区分 专有部分 - 构造上的独立性 - 利用上的独立性 - 登记成为特定业主所有权的客体 - 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。 共有部分 - 一般需按照法律、行政法规的规定来予以认定 - 此外还包括两项 四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用 业主对共有部分的共有权 - 学术界不同的观点 ? 第一种观点认为此种共有应为共同共有 ? 第二种观点认为此种共有为按份共有 - 对区分所有建筑物共有部分性质的认识不宜一概而论，应根据具体的使用情况来确定。 业主享有的物业相邻权 - 业主不当使用物业专有部分而对其他业主构成妨碍 - 为邻人专有部分权利的行使提供必要的便利 - 在必要的情况下，为方便邻人维护修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分 - 使用和维护共有部分而发生的相邻关系 五、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用 业主享有的成员权 - 制定规约权 - 投票权 - 选举和被选举权 - 选择物业服务企业权 - 撤销权 第三节 管 理 规 约 1、管理规约的含义和意义 2、管理规约的内容 3、管理规约的法律效力 4、管理规约的合法性要件 5、临时管理规约 一、管理规约的含义和意义 含义 - 也称“业主公契”，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为准则。 特点 意义 - 只是对业主自治进行必要的指导和规范，其条文仍然是粗线条的，无法替代管理规约作为基础性法律文件在业主自治制度中的作用。 - 业主自治机构一旦成立，管理规约就成为该组织的章程，是全体业主在业主自治中应遵循的基本规则。 二、管理规约的内容 物业管理区域的基本情况 业主自治的管理方式 业主使用自有物业及公共场所和共用设施的权利 业主应交纳的费用 业主的义务 违约责任 三、管理规约的法律效力 时间效力 地域效力 - 效力及于整个物业管理区域，对物业管理区域以外的业主及其行为不发生效力。 对人效力 - 对业主及物业使用人的效力 ? 效力及于全体业主 ? 效力及于物业使用人 ? 对于其他人不发生效力 ? 当业主转让物业或发生继承时自动继续约束新业主 - 对业主自治机构的效力 ? 规定权限 行使权利的程序 应承担的责任 四、管理规约的合法性要件 制定程序必须合法 内容不得违背国家法律、法规和政策，不得