世联二三线城市新区大盘开发模式研究912504695.pptVIP

二、三线城市新区大盘开发模式 世联研究理论 [关键字]： 关键字：新区、大盘 [简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。 国内二三线城市大盘案例研究 为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目： 济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润·澜溪镇 对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用 案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10个月劲销1500套房子的成功案例 项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里 区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足 2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩 项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米 占地：1220亩 总建筑面积：100多万m2 其中，代建回迁房：20多万m2 代建市政公园：1500亩 物业形态：多层、小高层、高层以及别墅 项目开盘：2005年3月 开发周期：预期4－5年 城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上 城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑 市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区 在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块 对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示 项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆 项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异 回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用 杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量的市场客户 启动规模 18万m2 启动产品 两房、小三房、三房的经济型花园洋房 叠加别墅 启动价格 以1600多元/m2的低价入市 启动效应 在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/m2 在市场上树立良好的口碑 选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速销售 泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题 以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售 启动策略 回迁区 启动区 启动背景 客户定位的矛盾： 项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远 项目规模超大，开发商期望4－5年开发完成 解决方案： 泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略； 案例（二）——淄博中润华侨城项目概况 占地：1800亩 总建筑面积：120万m2 其中，居住组团110万m2 公用及商业建面10万m2 会所2.5万m2 双语幼儿园4000m2 双语中小学3.2万m2 项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道 项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟 容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层住 宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动，2004年9 月一期开盘 客户类型：80%自住，20%投资 主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售 以高品质形象立市，实现差异化 适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力 产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受 中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化 启动规模 15万m2 ，分批推售，每次推售量不超过5万m2 启动产品 多层+小高层 主力户型140、160、180 m2三房，尝试少量60、98 m2两房 启动价格 在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市 创新元素 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化 启动策略 启动背景 2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/m