同致行写字楼深圳现代国际项目浅析.ppt

中心区竞争格局 在售写字楼统计 平层：22626 6.6米：31791 35% 4.6万 2006.12 现代国际 23000 20.23% 7.4万 2006.11 财富大厦 19000 87.94% 8.2万 2006．6 荣超经贸中心 28000 66.59% 10.2万 2005.12 大中华 24000 53.75% 7.9万 2005.11 新世界 实现均价 （元/㎡） 销售率 可售面积 （㎡） 推出时间 项目名称 项目的高调面市将中心区写字楼的整体价格水平提升了近30%，直接促进了其他竞争项目的销售。 竞争环境 未来两年将入市项目统计 7万㎡ 销售 2008年底 大开间 中高端 储备大厦 30万㎡ 租赁 2009年 大开间 高端 高交会馆地块 8万㎡ 租赁 2008年底 大开间 高端 嘉里项目 5万㎡ 租赁 2008年中 大开间 高端 港中旅项目 20万㎡ 销售 2008年底 大开间 高端 卓越世纪城 3万㎡ 销售 2007年底 大开间 高端 时代广场二期 6万㎡ 租售 2007年9月 大开间 高端 荣超江胜大厦 3万㎡ 租售 2007年底 大开间 高端 星河发展中心 竞争面积 租售模式 推出时间 建筑形态 市场定位 项目名称 2007上半年中心区写字楼没有新增供应，处于明显的存量消化阶段，下半年将有三个项目集中推出。 19000 24000 28000 23000 实现均价 一次性：95折 按揭：98折 一次性：98折 按揭：99折 一次性：96折 按揭：98折 一次性：94折 按揭：97折 额外：98折 （开盘96折） 折扣 拿到预售证楼层的销售近8成，目前暂不推盘，3月份入伙推26层以上，产权细分，预期价格30000左右 国际交易广场 2007年2月6日成交44和45两个整层，成交价28000，销售已基本结束 荣超经贸 25层散卖，价格27000 27-29整层销控，价格29000 新世界中心 11月15日推出楼层为13－40层，成交3个楼层，其中两层抵混凝土公司，销售率约20%。 3月份准备正式公开发售，预期价格25000 财富大厦 近期动态 项目名称 近期动态 以下为所调查竞争楼盘部分楼层价格同本项目的对比 —— —— —— 26795 37720 32F 28000 —— —— —— 荣超经贸 27500 31000 26000 36517 27F —— —— 25361 35796 23F —— 25974 现代国际 —— —— 国际交易广场 —— 22912 财富大厦 —— 45F —— 14F 新世界中心 楼层 价格对比 数据采集时间：2007.2.5 项目的高调入市带动了中心区整体价格水平的不断攀升，促进竞争项目销售的同时进一步凸显了目前中心区项目的稀缺性，区域价值得以迅速提升，形成目前的“竞合”格局 ； 受投资及投机市场的推动，近两年中心区写字楼的升值幅度近50%，但租金上涨仅10%左右，长期投资价值远低于短期投资获益，存在一定的抛压风险，短期内持有物业的收益率并不高。 2007上半年深圳中心区没有新的竞争项目推出，同时在售项目的中低楼层销售已基本结束，项目的平层单位具有一定的稀缺性，可以从价格及销控两方面控制其进度； 后续的竞争项目将集中在2007年底推出，近50万平方米的租赁物业将分留大量的实力客户，因此项目的最佳销售时机为楼盘封顶至2007年底。 项目的竞争策略 强销及持销阶段工作开展 北京赛谋商业地产顾问有限公司 2005年7月 现代国际项目总结汇报 前期策划工作回顾 产品包装 物业整体形象——国际化、大气、品质感； 大堂、电梯厅、走道、洗手间等公共部分形象——国际化、品质感、细节的投入； 售楼处及样板房形象——物业品质的首要载体，国际高端写字楼的商务体验； 营销推广 楼书、折页、报版等平面表现形象——国际化、品质感； 活动组织——商务感及品位。 服务 发展商形象——诚信、服务、实力； 营销组织形象——强化专业气质的打造； 物管形象——物业保值增值的一个重要因素。 项目总体营销战略的回顾 ——品牌及形象拔高，精细化营销提升附加值 ——《现代国际营销执行报告》 项目营销节奏控制策略 100% 10个月 合计 15% 2007.8-2007.9 尾盘阶段 30% 2007.5-2006.7 持销阶段 20% 2007.2-2007.4 强销阶段 35% 2006.12-2007.1 开盘阶段 —— 2006.8-2006.11 咨询阶段 销售率 销售周期 销售阶段 ——《现代国际营销执行报告》 目前销售率已超过85%,完全实现了前期设定的销售目标 开盘阶段工作总结与反思 开盘阶段（2006.12-2007.1） 阶段推广策略 进一步强化项目高端商务物业形象，传达高品味产品特质；