土地管理法浅析.ppt

1）土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 房地产开发用地主要通过出让与划拨这两种方式取得。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 1 国家机关用地和军事用地； 2 城市基础设施用地和公益事业用地； 3 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4 法律、行政法规规定的其他用地。 （1）取得土地使用权的方式和支付的费用不同 以划拨方式取得土地使用权是以非竞争的方式取得的，而出让方式取得土地使用权是以政府与土地使用者竞价的方式进行的。前者取得土地使用权的代价是支付国家规定的征地、拆迁补偿费用，后者的出让价是在竞争中形成的。 2）使用期限不同 划拨土地使用权是无期限限制的，《房地产管理法》第22条规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制”。而出让土地使用权则是有限期的，在出让合同中有明确规定。当然，土地使用权出让合同期满，土地使用权可以续期，但它总是有期限的。 土地使用权的确定与确认 单位和个人依法使用的国有土地——县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。中央国家机关使用的国有土地的发证机关，由国务院确定 农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用权。 林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别由森林法、草原法、渔业法规定。 未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。 国有土地有限期使用原则是指土地使用权出让最高年限由国家规定。根据1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土主地使用权出让和转让暂行条例》第13条规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为： 1 居住用地70年； 2 工业用地50年； 3 教育科技、文化、卫生、体育用地50年； 4 商业、旅游娱乐用地40年； 5 综合或其他用地50年。 1 国家对国有土地使用范围和用途实行限制。国家在出让国有土地使用权时，应明确规定土地使用范围。例如，土地使用者在土地使用期限内，获得的只是地上的权利，对于地下的各类自然资源、矿藏等，土地使用者无权开采或占为己有。同时，对出让的土地，必须是经过城市规划的土地，明确规定其工业、商业、建筑、娱乐和其他用途。 2 国有土地的出让、转让，由国家土地管理部门统一管理。开放地产市场后，无论是一级地产市场的土地使用权出让，还是二级地产市场的土地使用权转让，土地使用者必须到土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书。 3 国家拥有对国有土地的最后处分权。国家在出让国有土地使用权前，尽管已经进行了科学的规划，但仍不可避免随时势变更需改变土地用途的情形，因此，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，有权依照法定程序提前收回土地使用权，不过，应给予土地使用者以相应的补偿。 1 我国的国有土地属于国家所有，不准买卖，但土地使用权允许转让。国家作为国有土地所有者出让的只是土地使用权，其作为土地所有者的地位并未改变。另一方面，用地单位有偿取得的土地使用权应是一项独立的财产权利，它包括了对土地的占有、使用和收益权。土地使用权可以转让、抵押或用于其他经营。 2 实行两权分离，国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系，当国家作为土地所有者出让土地使用权时，国家与用地单位之间既是一种行政管理关系，同时也是一种平等的民事关系。这是因为，一方面，一国家对用地单位使用、转让、抵押土地使用权有依法管理的权利，对用地单位经营土地的收人有依法征税的权利。但另一方面，在出让过程中，土地使用者与国家土地所有者之间又是一种平等、自愿、有偿、有期的民事权利义务关系。 长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状况之下，土地不能按价值规律发挥作用，也不能反映供求关系、更不能形成地产市场，因而土地也就难以得到合理的配置。因此，土地使用制度的改革，不仅要实行土地的有偿使用，而且，还应采取一切措施建立与健全地产市场，促进土地使用权的合理流动，通过立法明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租赁、抵押等转让业务，从而活跃地产市场。 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）。该法于1986年通过，1988年12月修正，1998年8月29日修订，于1999年1月1日起正式施行。该法对土地所有权、土地使用权、土地的利用、耕地的保护、建设用地以及法律责任等做了详细而系统的规定，是处理土地（包括宅基地）所有权、使用权、房地产开发、土地开发利用、土地承包经营权纠纷、农村土地的征用纠纷、农村村民住宅纠纷及宅基地