依據不动产估价技术规则第八条规定「不动产估价作业程序.ppt

依據不動產估價技術規則第八條規定：「不動產估價作業程序如下： 確定估價基本事項。 擬定估價計畫。 蒐集資料。 確認勘估標的狀態。 整理、比較、分析資料。 運用估價方法推算勘估標的價格。 決定勘估標的價格。 製作估價報告書。 不動產估價師與委託者之間，依法令規定應先簽訂委託契約之後，才正式開始進行估價服務。需與委託人簽訂委託書以確定工作內容等事項，依不動產估價師法之相關規定與實務工作，不動產估價師接受委託時，委託契約應注意下列事項： 應事前訂立書面委託契約，明定工作範圍與應收酬金。 應遵守誠實信用原則，辦理委託業務。 不動產估價師不得允諾他人以其名義執行業務。 因受委託而知悉之業務秘密不得洩漏。 應遵循不動產估價技術規則及相關規定作業。 估價相關工作記錄資料至少保存十五年。 不動產估價師須加入公會，方得執行業務。 確定勘估標的內容： 確定勘估標的內容可以請委託人提供下列文件資料： 土地所有權狀影本。 建物所有權狀影本。 土地登記簿謄本。 建物登記簿謄本。 確定勘估標的內容： 確定價格日期 「價格日期：指表示不動產價格之基準日期」 「勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。」 確定勘估標的內容： 確定價格種類及條件 價格種類分為四種： 正常價格 限定價格 特定價格 特殊價格 確定勘估標的內容： 確定估價目的 不動產估價師法第十四條第一項規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」 不動產估價技術規則第十條規定：擬定估價計畫包括下列事項： 確定作業步驟。 預估所需時間。 預估所需人力。 預估作業經費。 擬定作業進度表。 總體性影響因素 政治因素資料 社會因素資料 經濟因素資料 行政因素資料 區域性影響因素 街道因素 交通可及性因素 環境因素 行政因素 其他 個別性影響因素 權利狀態與登記情形 土地實質條件 建築物實質條件 確定基本權利資料 相關地政資料之確定 土地登記簿謄本 建築改良物登記簿謄本 地籍圖謄本 建物測量成果圖 地價證明 確定基本權利資料 都市計畫之確定 查詢該不動產座落於何種土地使用分區 查詢該使用分區可以作那些使用，或限制作何種使用 查詢都市計畫說明書 查詢該地區是否有特殊管制規定 其他政府相關單位搜集資料 建管單位 水利單位 戶政單位（或農政單位） 特定區管理單位 其他單位 調查勘估標的及比較標的之使用現況 土地 建築物 區域環境 確認影響價格之各項資料 調查當地市場現況及交易習慣。 調查當地公開預售個案之行情。 調查當地中古房屋成交價格。 調查當地之土地交易價格。 調查訪問之對象 作成紀錄及攝製必要之照片 公正客觀的邏輯與經驗 「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」 蒐集實例之原則 屬於正常價格者 屬於同一供需圈者 屬使用性質或分區相同者 屬價格日期接近者 比較法 市場比較法適用於各種不動產型態的估價，尤其當市場上有大量、充足、近期且正確的交易資訊時，運用此方法最具有說服力。 收益法 適用於投資性不動產或預期性收益之不動產或不動產權利之估價作業。 成本法 適用於低度利用建物、工業區廠房、別墅或特定用途（學校、體育館、教堂等）之估價作業。 土地開發分析 適用於評估開發前或建築前土地價格之方法。 不動產估價師運用估價方法決定勘估標的價格應注意原則有： 應同時採用兩種以上估價方法。 只採一種估價方法時，應於估價報告書中敘明原因。 不同估價方法運算之估價結果，應進行綜合分析、比較、調整。 不同估價方法運算之估價結果，有金額偏高、偏低或差異顯著者，應重新檢討。 不同估價方法運算之估價結果，應依其所蒐集資料可信度，進行比較、分析、調整為合理價格。 依估價種類及條件差異，決定勘估標的的價格。 考量各種價格形成因素之差異，決定勘估標的價格。 各種估價方法之採用，及其決定價格之理由，應於估價報告書詳予說明。 製作估價報告書原則 估價報告書是透過系統性的資料整理與分析，以便使用報告者能了解估價問題的定義，進而獲致合理估價的結論。 美國專業估價實務規範 美國估價協會的所有估價人員，都以「專業估價實務規範」的規定，為製作估價報告書的基礎。 國際評價基準之規範 國際評價基準委員會提出之基準三就是對「評估報告」的相關規範。基準三指出評價報告書，是記錄作業方法、評價基礎、目的，及形成最終價格意見分析的文件。