上海宝山房产技术总结.pptVIP

第一章 宏观解析 宝山区 宝山区 张家港市 水路的通畅，辐射长三角区域，带动自身经济发展。 地理位置：宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区域面积293.71平方公里。 区域地位：宝山是上海重要的“钢、港”基地 ，是上海的水路门户，中国最大的精品钢生产基地。 经济概况：工业、建筑业和交通运输仓储邮政业三个行业在全市所占份额较高，分别达到11.6%、13.4%和9.1%，其次是房地产业和批发零售业，分别占5.4%和4.7%。 水陆交通的便捷，为改区域经济发展起到较大的推进作用，建筑业、房地产业占较大比例。 宝山区：上海的“钢、港”基地，建筑、房产业所占份额较高 5 0 10 15 20 25 宝山区国民经济增加值与增长速率 增加值（亿元） 增长速率（%） % 亿元 -20 0 10 20 30 -10 40 宝山区固定资产投资总额与增长速度 % 亿元 固定资产投资（亿元） 比上年增长（%） 增长结构： 全年完成增加值549.08亿元，按可比价计算，比上年增长12.1%第二产业增加值246.41亿元，增长7.5%；第三产业增加值300.61亿元，增长16.8%。 建筑业较快发展。全年实现建筑业增加值46.44亿元，比上年增长25.7%。房屋建筑施工面积1779万平方米，增长4.0%；房屋建筑竣工面积416万平方米，下降16.3%。 房产业发展较快。全年实现房地产业增加值53.17亿元，比上年增长35.2%。 固定资产投资构成： 固定资产投资较快增长。全年完成固定资产投资217.04亿元，比上年增长32.3%。从产业投向看，第二产业投资46.96亿元，比上年增长17.4%；第三产业投资169.98亿元，增长37.2%。 第二产业、第三产业增长较大，发展趋势较好，建筑业、房产业占较大比例。 上海中心城宝山部分区域：宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标. 新城区域：由上海市城市总体规划确定的集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新城空间格局。新城用地规模55平方公里，人口规模55~60万 产业区域：规划形成以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。 新城发展轴 沿江发展轴 城市绿心 城镇发展轴 宝山区规划：三大片区定位区域发展 中心城及新城两片区的定位，促进区域内房产市场发展，预示房产市场的良好发展趋势。 第二章 市场解析 单位：亿元 宝山区房地产开发投资额 宝山区商品房销售面积 -40 -60 -20 0 20 40 60 80 % -40 -60 -20 0 20 40 60 80 % 100 宝山区房地产开发投资额从2007年低迷时期 逐渐平稳攀升，房产市场发展趋势良好。据房地产企业统计，2009年全年完成房地产投资额108.86亿元，比上年增长22.9%。 单位：万平米 2009年商品房销售快速增长。全年实现房地产业增加值53.17亿元，比上年增长35.2%。施工面积794.0万平方米，下降15.4%；竣工面积195.7万平方米，下降36.6%；商品房销售面积264.5万平方米，增长43.0%；商品房销售额287.60亿元，增长85.3%。 宝山区2010年1-6月房地产开发投资情况 10 0 20 30 40 50 60 % 投资额（亿元） 增幅（%） 商品住宅销售面积 同比增幅（%） 宝山区2010年1-6月全区商品住宅销售情况 % -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 120 100 万平米 房地产销售市场持续走低，后期逐渐平稳 2010年1-6月，全区实现纯商品住宅销售面积30.53万平方米，同比下降65.6%；今年1-2月，全区纯商品住宅销售面积同比呈现增长态势，从3月起受一系列房地产政策的调控，同比出现下降，且降幅逐月扩大。 房产新政调控下，本区房地产开发投资增幅逐步走稳，占固定资产投资比重略升 ，住宅成交量同比处于较低水平。 上半年房产市场概况：新政影响，投资额同比仍有所增长，销售市场冷淡 房地产开发投资前阶段呈现下滑态势，后阶段逐步走稳 1-6月，本区房地产开发投资呈现前阶段下滑，后阶段逐步走稳的态势，投资51.6亿元，比去