上海浦东(两宗)土地研判技术总结.ppt

研判报告 上海浦东（两宗）地块 两宗地地理区位 PART 1 陆家嘴地块 外高桥地块 从地块位置上看，陆家嘴地块更靠近上海核心区的位置。 陆家嘴核心区 浦西核心区 陆家嘴地块概况：隶属陆家嘴核心区·沿江规划成型·万科恒大高端开发 游艇码头 国际金融 中心 黄 浦 江 恒大地块 万科地块 项目地块一 外高桥地块概况：临长江·靠公园·近石化片区和自贸片区 石化片区·自贸区片区 森林公园一期 森林公园二期 待规划 长江入海口 项目地块二 陆家嘴地块分析 PART 2 1、项目地块节点； 项目地块 滨江路（规划中） 项目眺望东方明珠 浩瀚黄浦江 项目地块 项目地块节点； 昌邑路情况 地块对面为恒大地块 恒大地块 地块周边标志性建筑 地块周边标志性建筑 2、项目地块的控规指标； E04-2属于三类住宅用地·E04-4属于商业金融用地 两宗地合计37010㎡，总建11.38万㎡。 项目地块规划效果图 项目地块规划平面鸟瞰图 3、项目所处区域规划（E8、E10单元）； 黄浦江沿岸规划用地为191.9公顷，规划人口4.67万人。 住宅规划154万㎡·社区服务设施2.21万㎡·教育设施4.94万㎡·商办125万㎡ 4、项目所处区域轨道交通规划（14号线在建）； 14号线全长约39公里：起于嘉定区封浜，终到浦东金桥金穗路，为全地下线路! 2014年开工，工期为75个月，预计2020年开通。 具体站点： 封浜站、金园五路站、临洮路站、嘉怡路站、曹安公路站、真新新村站、真光路站、铜川路站、真如站、中宁路站、东新路站、武宁路站、武定路站、静安寺站、黄陂南路站、大世界站、豫园站、陆家嘴站、浦东南路站、浦东大道站、源深路站、巨野路站、歇浦路站、龙居路站、云山路站、碧云路站、黄杨路站、红枫路站、金港路站、金粤路站、金穗路站 5、项目区域配套； 项目周边1公里范围主要以商务金融配套为主，配以日常性餐饮消费和便利店！ 无大型商业配套 6、项目区域房地产发展概况； 住宅方面：区域主要以二手房交易为主，一手房销售相对稀缺。 商业方面：销售价格在7万-8万之间·回报率过4%的商业较为畅销。 写字楼方面：售价在4万-6万元之间，租金为5-7元/㎡/日。 物业类型 面积段 价格区间 租金 备注 一手住宅 （万科翡翠滨江） 160-400㎡ 精装价格预计6万/㎡ / 预计4月下旬开放售房部 二手住宅 30-200㎡ 3.5万-4.5万/㎡ 2700-10000 元/月 根据项目不同，价格有差异。 店面商业 / 7万-8万/㎡ 200-300 元/㎡/月 回报率需超过4%较为畅销 写字楼 / 4万-6万/㎡ 5-7元/㎡/日 区域的写字楼体量巨大 7、项目地块开发的机遇与风险； 1、区域地段优越，极具有国际范。同时，万科、恒大等实力企业进驻为区域的开发起到了提前预热的作用，共同为区域发展建设造势。 2、项目一线临江，景观资源极其稀缺。除此之外，规划中的游艇码头为区域烫上了上流社会的标签。 机遇 风险 1、项目规划2010年年底成形，但是却搁置至今。由此可见，国家的房地产调控政策对上海楼市的影响极其巨大。 2、限购限贷的政策使得大多数富人不具备购房资格，从而使得购房客群受到挤压。 3、项目的土地使用年限问题是项目开发的关键性问题之一。 4、期房在上海不畅销，特别是在豪宅高端产品行列。因此大量的前期资金投入，是保障项目正常开发的基本条件。 外高桥地块分析 PART 3 1、项目地块节点； 地块沿长江的河堤 项目地块东南视角/与森林公园一墙之隔 项目地块内种满了农民的蔬菜瓜果 项目南面的乡镇道路 2、项目区域配套； 项目地块位于上海浦东新区高桥镇炮台滨村 邻上海森林公园·近上海自贸区和中化东方石油仓储库 上海森林公园景观 中化东方石油仓储库 看似安全系数极高，但还是不免心理鼓噪！ 上海自由贸易试验区 这里人不多，但重型货运卡车却忙得紧。 上海自由贸易试验区 回家的路，不应充满惊吓！ 不是吗？ 撇开区域规划，别墅性质不谈 外高桥地块的制约因素有.... 制约 因素 离城 近30公里 离尘 人烟稀少 近海 堤岸潮汐 滩涂 盐碱腐蚀 污染 石化片区 物流 大型货运 公园 扩建存疑 94年土地 囤地20年