上海高端住宅项目营销策划案权威院技术总结.pptx

2013年6月 皇冠上的寶石 ——盤古天地項目營銷策略提案 1 INDEX 市场背景 Marketing Research 易居資源優勢 E-house China Resources 2 Project Thinking 项目认知 3 項目區域位置——新城核心區域 嘉定新城規劃占地168平方公里； 規劃導入總人口近60萬； 規劃建成為集文化教育、科研培訓、運動休閒、旅遊度假、生活居住等功能於一體的綜合性現代化城區； 成為上海郊區城市化發展以及上海服務和聯動長三角城市群的主要載體 。 價值發現一：本案處於嘉定新城的核心區域 ，具備絕佳“先天開發優勢 4 項目景觀環境——大手筆生態環境規劃，營造上海北區公園城邦 上海新興三大新城中生態景觀是“嘉定新城” 最大的特點；新城已被中國城市建設與環境建設組委會確定為“2008—2013年度中國最佳生態宜居城市”之一。 人均公共綠地面積——15.2平方米； 遠香湖——占地62萬平方米； 紫氣東來綠化景觀軸——占地55萬平方米，2400米長；區域內規劃18個湖泊 價值發現二：近百萬平方米生態環境大手筆營造，上海新城區規劃中較為罕 見。而本項目處於未來新城 “紫氣東來”景觀軸收納位置 5 項目交通環境——三條高速環繞，軌道交通通車在即 高速公路環抱——滬嘉高速等三條高速公路環繞，通達上海各主要區域； 軌道11號線——預計年底試運行，項目處於2個車站之間，享受便利，影響較少； 智慧化公交系統——新城將建設綜合智慧公交系統，同時每個軌交站點設立公交集散中心； 立體化交通網絡的構建，為出行提供便捷 6 項目配套環境——大環境配套下，優先享有各項優質資源 嘉定新城中心區規劃中對配套有“6個10%”要求，即將總共60%的土地用於環境、文化教育、配套設施建設。上海知名的瑞金醫院等已明確入駐意向，而部分知名的國際學校也在商洽中。 價值發現三：專案緊鄰未來規劃的國際學校，使專案在銷售競爭中處於先機。 7 項目開發背景——盤古房地產雄厚國際開發背景 主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產集團開發完成了多個大型房地產專案，涉及的領域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學校和大型工業園區。目前在泰國曼谷、帕他雅和清邁的市區主要地段擁有並經營超過80萬平方米的商業和住宅物業。同時其物業服務在泰國本地高端物業項目管理中具有良好的口碑。 盤古—擁有完善開發經驗的國際開發企業在中國首個住宅開發項目； 企業以此為起點全面切入國內市場，對本項目有著較高的期許，在開發各環 節也將全力以赴。 8 項目開發環境——眾多知名發展商入駐開發，嘉定新城全面啟動 盤古房地產 保利置業 重慶龍湖 上海綠地 中信泰富 新城地產 嘉寶集團 鼎泰地產 大衛房地產 …… 知名發展商同一時期先後加入，對新城板塊進行開發。在上海房產開發歷史上只有古北、聯洋、新江灣等板塊堪比。最後將形成開發合力，迅速形成開發熱點。 價值發現四：盤古房地產是新城目前唯一具有國際化背景，並有海外成功開發經驗的發展商，依靠先進的開發理念將在眾多開發企業中獨樹一幟。 9 項目地塊分析 低建築密度（16.40%）； 高綠化率（50%）; 大棟距（73.1米）；高車位比（超過1：1） 規模化開發，三面臨水，三面綠地，國際化現代立面表現 一期启动 价值发现五：低建築密度、高绿化、超大栋距生态型、国际化居住社区 10 新城開發現況分析 盤古天地 嘉定新城建設處於啟動階段 東部啟動區板塊的“東雲街行政中心”及“保利家園”專案已初具規模，遠香湖也已經動工。 專案所處的西部板塊，尚處基礎設施施工階段； 本案開發難點： 09年下半年開盤時，周邊基礎道路設施雖已基本完成，但其他配套尚未跟上。 11 項目初步認知 新城核心區域 ，絕佳先天開發優勢 大環境配套下，優先享有各項優質資源 區域內唯一具有國際化開發經驗的發展商 緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態型、國際化居住社區 優勢生態居住環境 擁有國際化開發背景及資源 二十五萬平方米規模化開發的綜合國際化居住區 在對項目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地” 所處的市場背景與競爭環境 12 Marketing Research 市場背景 13 整體經濟環境有所改善，部分行業逐步回暖； 房地產市場政策鬆綁，市場復蘇交易持續回升； 通貨膨脹預期加劇，不動產受到市場追捧； 宏觀經濟環境背景 14 上海整體公寓市場供求分析 經歷08年下半年市場調整後，開發企業適時調整市場需求釋放，經過“三月小陽春”到五月市場爆發，上海整體市場出現已經逐步回暖。 嘉定新城公寓成交情況分析 整