成片土地一级开发案例（海南、天津、昆明）.docVIP

首创投资开发海口西海岸项目 2007?年5?月首创股份与海口市土地储备整理中心签署了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》,规划总面积约5209?亩,分两期开发:一期开发面积约4050?亩,二期开发面积约1159?亩;土地的性质为综合用地,开发后纳入土地供应计划。该土地的性质为综合用地，用途包括商务办公、住宅、酒店等。期限为5年，根据合同规定，首创股份还应“预先提供3亿元人民币诚意金。”土地出让收益在上缴相应的税、费后由政府和公司按约定比例进行分配。项目由北京水星投资管理有限责任公司(公司控股99%的子公司)旗下的全资子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司负责。2009年底，首创集团总经理刘晓光在接受经济观察报记者采访时，就表示利用集团业务优势来获取土地的综合开发权，将成为首创集团地产业务的重要方向，并强调首创股份在海南拥有5000多亩土地的一级开发权。海口市国土资源局拍卖块“目前该部分的土地已有两个交易记录，一次是由海南天源利丰实业有限公司竞得，而另一次夺标的则是海南晨晖置业。其中单价最高的一幅，达到每亩320万元。”海口市西海岸开发建设管理委员会有关负责人表示目前首创股份在这里并没有获得任何二级开发项目。国信证券分析师谢达成认为，项目回报丰厚。若按10%回报率算,回报期年贡献6000-7000?万,但实际可能更高。源于:(1)土地开发成本低,预计项目投资总额约在6-7?亿元,开发成本约为12-14?万元/亩;(2)土地升值明显,在海口市政府新办公地址和国际旅游岛刺激下不断升温,公司开发土地多集中在长流起步区,3?季度以来成交活跃,且成交价格高达100?多万元/亩;(3)海南土地一级开发享有优惠政策,06?年7?月,海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。换言之,一级开发商最高可分得70%的土地纯收益。参与策划海南星光半岛等成片开发项目的资深业内人士崔元星估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里，李嘉诚控制了大概20平方公里，荣智健29.8平方公里，鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。中信旗下的三家企业最多，超过了122平方公里，反而首创股份的数量是比较少的。现在进入海南房地产市场，已经很难在一级开发上分一杯羹了，而且二级开发的风险又相对较大。2月9日，首创股份发布公告称，为旗下子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司申请贷款提供担保。公告显示，海口首创将向中国银行海口秀英支行申请办理项目贷款授信，额度为人民币1亿元，期限为3年，利率为银行同期贷款基准利率下浮10%，并按同期贷款基准利率的5%支付财务顾问费。该笔贷款专项用于西海岸新区基础设施建设。此项担保发生后，本公司为海口首创担保累计金额为40000万元首先成立一家中方联合体公司整体征收土地，经整理后其中53%以土地作价入股到中新合资公司。将中方所有资本核算后，确定土地价格为每亩63.5万元。合作方式，中方组建一家投资联合体，新方组建一家联合体，双方在天津成立一家合资公司，原则上出资比例均等。税收优惠，依照中国法律缴纳各种税费，没有设定优惠政策。但中央政府和天津市政府现行的优惠政策同样适用于生态城。作为生态城开发的实体，今年7月1日，中新双方签订了合资协议，共同组建了天津生态城投资投资开发有限公司，该公司注册资本40亿元，中新双方各占50%比例。与此同时，该公司与生态城管委会的商业协议也同期签订，确立了合资公司在生态城开发上的主体地位，天津市政府对该公司给予了多方面的政策支持。“《中新天津生态城管理规定》(下文简称《规定》) 第二十一条称，天津生态城投资开发有限公司是生态城土地整理储备的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。为了进一步完成各项工作，天津生态城投资开发有限公司内部还注册了四家子公司：能源公司主要负责水、电、气、热；市政景观公司负责道路、绿化以及将来的养管；环保公司主要是针对“一泥三水”的治理和环卫公司的运作管理；城市建设投资公司主要负责公益设施的建设。作为中新生态城土地一级开发企业，天津生态城投资开发有限公司通过“自拍自摘”的方式取得该地块土地使用权，并为此成立项目公司起步区05-08-05-01地块约为12万平方米通过增资扩股方式引进万通地产。万通地产向该地块注资1亿元，取得其中70%的权益，天津生态城投资开发有限公司则占有余下30%的权益。 按照新规划，昆明将在彻底改造滇池环境的基础上，从远离滇池建城改为围池建城。国有房地产开发企业云南城投置业股份有限公司（上海交易所代码：600239，下称云南城投）已在新规划中，取得了环湖东路沿线4.18万亩（近30平方公里