中航国际-北京四合院项目小股东退出方案资料简介.pptx

北京四合院项目小股东退出方案 中航国际地产投资事业部 投资发展中心 2014年2月24日 背景情况介绍 院落价值分析 退出方案建议 项目成本情况 经济测算模拟 报告目录 Part Ⅰ 背景情况介绍 1、背景情况介绍-股权架构 2006年中航城世纪盈丰（以下简称“小股东”）为推动深圳渔农村旧改项目合作事宜，按照68%:32%股权比例设立中航置地。中航城公司按照双方签署合作协议约定，已支付诚意金及前期款项2600万元，目前渔农村项目已不具备继续合作条件。 2008年经小股东推荐位于后海的四合院项目，双方联合以中航置地名义分期收购北京千秋公司100%股权。收购过程中根据双方投入股权转让款情况，以中航置地出具股东会决议明确小股东间接持有北京千秋公司股权比例为24%，另8%股权为代中航城持有。 1、背景情况介绍-往来款项 中航城已支付的诚意金及前期款项2600万元：根据世纪盈丰2006年12月11日出具的《承诺函》，如中航城解除渔农村项目合作协议，则有权要求小股东限期返还全部已付款，赔偿同期银行利息和经济损失。截至2月底以银行同期利率计息约1700万元。 与中航置地的股东往来款项1320万元：其中借款1000万元可根据约定利率计息，其他应收款320万元暂无还款期限及利率约定，须另行协商解决。截至2月底以银行同期利率计息约970万元。 3920万 （利息2670万元） 诚意金1000万 付装修补偿款1500万租赁保证金100万 其他应收款320万 借款本金1000万 《 关于“盈丰广场”项目的合作框架协议》 （2006.3.28） 《深圳渔农村“裕亨花园”旧城改造协议》 （2006.12.5） 账务挂往来，无期限及借款利率约定 以北京千秋公司享有的利润分配偿还，最迟于首次分配是直接扣减，按一年期银行贷款利率加1%计息 项目地处京城什刹海（首规委指定二十五片历史文化保护区内），位于首都中轴线西侧，皇城景山以北，钟鼓楼之南。 本项目规划设计传统精品四合院五套，形成宅区建筑群。 其布局为东、西、中三路，南北长86米，东西宽75米，中路为一套五进院，按清代郡王府规制恢复。东路和西路各有三进院两套。 1、背景情况介绍-项目区位 鼓楼 1、背景情况介绍-项目指标 Part Ⅱ 院落价值分析 2、院落价值分析-北京四合院市场简析 四合院市场供给极少，精品都在东西城： 1、目前北京四合院受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，真正具备交易条件的四合院极少； 产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市场； 开发周期较长：建造四合院的规划条件严格，建造技术复杂，以及市政条件的诸多制约，决定四合院的建造不可大面积大规模的实施。 2、“东富西贵”（昔日北京谚语：“东直门的宅子，西直门的府”）的历史根源，东城与西城所保存下来的院子多为高官富贾的邸宅，尤其是什刹海区域拥有北京地区不可多得的水景，历来是精品四合院荟萃之地。 买卖门槛高，产权混乱困扰交易，价格良莠不齐： 1、因多数四合院交易不同于普通商品房销售，无法通过银行融资分期付款，这意味着四合院交易必须具备足够的经济实力。买家构成相当复杂，用于自住、投资和办公使用的比例旗鼓相当。 2、产权清晰是四合院上市交易的前提，而现实中很多产权不明晰的四合院的交易在和政策打擦边球，同时此类四合院成交价格因产权缺陷远远低于完全产权的四合院。 3、目前北京四合院市场中占地1000平米以上的“极品”极少，且顶级四合院宜采取定制化，直接面对目标客户。 2、院落价值分析-项目价值挖掘 核心优势： 相对于在售的大杂院式的四合院，本项目具有以下不可替代的核心优势： 唯一不可再生的历史地脉价值。 唯一王府式规制完整的产品。 唯一整片大面积、连片翻新开发的院子。 唯一四围独立、私密性最强的四合院。 唯一严格遵照古法古制修建的四合院。 唯一带大面积地下车库的四合院。 稀缺性价值： 北京内城800年的中心区域，北京传统文化的中轴区。 完整的独立产权，并且可注册办公。 全新建造的古式四合院，避免了拆建成本。 稀缺的大面积院子（占地900-2240平米，建面1791-4000平米）。 以市场比较法进行均价价格推算 列举竞品项目—— 案例A：建筑面积1160平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格258621元/平方米。 案例B：建筑面积1200平方米，挂牌时间2013年7月，挂牌价格275000元/平方米。 案例C：建筑面积1250平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格280000元/平方米。 　 本项目 案例A 案例B 案例C 区位及交通 所处区域 什刹海 北岸 什刹海 风景区 什刹海 风景区 什刹海 风景区 交通节点及距离 鼓楼