浅谈商业地产项目前期定位的重要性之购物中心的管理与运营(二).doc

购物中心的管理与运营（二） 朱文俊： 大家下午好，正好这回我们的课是购物中心，我们这几年经常去日本，我们利用这样的一个机会，给大家讲一下日本的五个购物中心，这是我从一个考察报告里面专门摘的一部分，简要地给大家介绍一下，可能这些购物中心能给大家实际工作带来一些启发，我会重点讲一下前面的三个：第一个是大阪的难波城公园；第二个是表参道的HILLS；第三个是东京的六本木新城；第四个是三井开发的MIDTOWN，第五个是丰州的LALAPORT。 一、大阪的难波城+难波公园 这个项目分成两部分：老的部分叫难波城，新的部分是原来的建筑改造的难波公园，这部分是美国Jon Jerde设计，这部分就是难波公园式的购物中心，这部分还有一个高档屋、一个瑞士酒店，这部分总的面积是27万平米，分成两期开发。可以看到它综合体的几个部分，这是它的瑞士酒店，这是它的写字楼，写字楼的背后还有一个40层的高层公寓。三条城际列车一直可以开到这里。这部分是它的商业部分难波公园。 这个是难波城的竖向交通图，最上面的三层是三趟城际列车，通过大量的垂直交通，有很多是自动扶梯直接把人流引到地下一层，地下一层是大阪的地铁网，这就是三趟城际列车的进站口，日本的自动扶梯在日本的商业里面运用的是非常多的，让人流快速地通过中间的商业设施。然后下到一层的地铁网，大阪的地铁有十几条，人流进来以后，很快地分流出去了。下班以后，人流经过很多两边的商业，再回到城市里面，或者坐城际列车再离开。最大的特点就是所有的交通人流被非常有效地运用到商业里面，商业有非常好的价值。 这部分是难波公园，2004年得过奖的，分两期开发，有日建设计的写字楼，大部分的商业；二期还有一部分的商业，还有高层住宅。这是当时杰德设计的商业部分，一共是地面八层，最大的特点是创造出来一个像公园式、山坡式一样的绿地，每一层都会有不同的商业设施，把整个空间不仅仅作为商业的购物环境，同时作为城市休憩的场所，这样让客流的停留时间也增长了。 中间这一条峡谷就是杰德最重要的创意，这条峡谷是运用美国大峡谷的创意，创作出了一条非常曲线的购物中心聚客场所，这是从写字楼往下拍的景象，这是整个八层，从二层开始，逐渐每一层都有不同的商业。 这是就是我们看到的感觉是自然山坡上堆起来的，整个山坡上有2万多株植物，有200多种。这是往山坡上的入口。 这是它的商业平面图。 这是大峡谷的入口部分，中间的空间都非常丰富，两边的视线非常通透。 这是屋面部分，做了很多的空中小型剧场；这层是有11块屏幕的电影院。 高层住宅部分、高层公寓部分有直接的通道，可以到住宅屋顶的平台上，和商业共享的屋顶花园，中间五层有一个店，有局部的放大，做一个小广场，然后进入到商场里面。 这块空间就是跟难波城接口的地方，通过这样一个小的广场，非常精细，不像我们国内做得很多很大的广场，这个尺度是非常精细，是和难波城联系的入口。上面是城际列车停靠的车站。 它的夜景非常漂亮，商业部分非常好。 二、表参道HILLS 这个项目在我们国内二、三线城市非常有参考作用。它在东京非常老的一条商业街表参道上面，把老的住宅区拆了以后改造的部分。 它的交通部分在两面，里面有自动扶梯，这面的三角形部分都是坡道，表参道本身有3%的坡度，把室外的坡度也引进来，内部也是3%的坡度。室外长度是700米，室内坡道也是700米，把老的商业街的人脉引进室内来。通过这样的坡道，人在里面走到尖角的时候，自然而然转到第二层，把层的转化过程尽量弱化了，所以一共是地下三层、地上三层，每一层的商业价值都运用得非常好，不像国内许多的商业，一层价值最好，二层、三层越往上价值越低。这是它的一个特点。 另外一个特点就是它的中厅设计得非常好，尺度非常合适，这是他开业的时候专门请的乐队，来做了一个演出，平时都会有三到五个人的小乐队，晚上的时候会在这里演出。圣诞节的时候会在这个平台上有非常大的圣诞树，作为很重要的一个活动空间。 另外，在它的顶棚有非常多的声光电的设备，有很好的激光打到顶棚上，有非常梦幻的效果，音箱非常好，有一个激光产生设备，会不停地转，人在不同的地方，听到的声音是在变化的，通过这样声光电的效果，人一边走在坡道上，一边欣赏中间的演出和感受到声光电的效果，会产生一种非常梦幻的感觉，使人在里面的逗留的时间更长，通过这两种手法，提升了他每一层的商业价值，人在地下三层的时候也感觉不到是在地下，整个是一个很好的一体的商业空间。 三、六本木新城 这个项目是花了六年的时间建的环球金融中心，开发商是森大厦，总的建筑面积78万平米，前面的14年时间都是在跟小的业主谈判，做前期