供暖收支预算分析.docVIP

世纪家苑住户供暖工作分析 由于小区供暖是一项投入成本大、对专业技术要求强，设施设备维护及业主投诉处理复杂，并承担着一定经营风险的工作。对被迫接手供暖工作，成为二手经营的物业公司往往多赔少赚。故《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条、五十二条明确规定了由供热企业直接向最终用户收取热费并承担物业管理区域内的供热设施设备维修、养护的责任。根据我物业公司现在所处的情况，可能面临以下三种供法： 热力公司直接向用户供热，收取热费，承担小区供暖设 施设备的维修、养护责任，接受用户的咨询、处理投诉及纠纷，承担运营风险。这种供法热力公司必定会要求小区内设施设备由开发商出钱热力公司施工或开发商支付热力公司一笔接口费，开发商往往满足不了热力公司的巨额要求，而采取下一种供法。 开发商在小区热水接口处安装热量表，根据实际使用热 量向热力公司支付热费，开发商收取住户的热费，委托物业公司对小区内供暖设施设备维修养护及处理用户的咨询和投诉，盈亏和经营风险由开发商负责。因开发商向业主承诺了供暖，又不愿给热力公司支付小区内管网的接管费，所以业内此类操作方式的居多。由于我司与开发公司财务独立的关系，开发商可能会尝试下一种供法。 由物业公司直接向热力公司按总表热量支付热费，收取 小区用户的热费，自负盈亏、承担小区供热设施设备的维护管理责任。 分析： 按上文“一”种供法，对于物业公司没有直接责任及利弊关系。 按“二”，盈亏由开发商负责，但基于开发商和物业现在的关系，开发商可能会委托物业公司无偿投入人力、物业协助供暖。 对于“三”做重点分析。支出估算：按去年热价44元/吉焦，入住100％预估平均使用450吉焦/天；每入住率下降10％减少20至30吉焦/天估算支出；收入按去年收费标准，即：用热建筑面积×0.82×0.18×120天估算，其它支出包括工人工资、设施设备能耗、维护保养等，不含管道故障漏水造成的损失赔偿，年度经营预估表如下： 入住率（％） 总面积 万㎡ 用户面积万㎡ 流量吉焦/天 120天收入（万元 热费支出（万元 电费 其它支出（万 利润（万元 100 16.26 16.26 450 288 237.6 23 10 17.4 90 16.26 14.63 420 259 222 23 8 6 80 16.26 12.98 390 230 206 23 8 -7 70 16.26 11.38 360 201 190 23 8 -20 60 16.26 9.76 330 173 174 23 7 -31 50 16.26 8.13 300 144 158 23 7 -44 40 16.26 6.5 280 115 148 23 6 -62 30 16.26 4.9 260 87 137 23 6 -79 20 16.26 3.3 240 57 127 23 6 -99 备注： 不含管道漏水导致的热量损耗及造成的其它第三方损失； 不含设施设备及管网的大修费用； 不含由于设施设备故障及非用户责任造成的室内温度不达标的退费。