开题报告=湛江公园号项目开发及初期营销研究.docVIP

硕士研究生开题报告 论文题目：湛江公园一号项目开发及初期营销研究 学科专业： 姓 名： 学 号： 研究方向： 导师姓名（1、2）： 入学年月： 填表日期： 年 月 日一、国内外研究现状、选题的理论意义和实践意义 （一）国内外研究现状 房地产项目策划可以说是由众多的学科理论与知识构成的，包含多学科多领域的知识，这其中包括城市规划、建筑设计、项目可行性研究、房地产投资、房地产开发以及营销战略等等领域的理论与知识，是正在兴起的一门边缘学科。 西方发达国家的房地产项目策划起步非常早，在上世纪的七、八十年代就已经进入了成熟期，无论是理论还是实际都已经发展成了比较成熟的体系，特别是美国在房地产项目策划上更是处于国际领先地位。美国的房地产项目策划不仅注重于建筑的本身，也将大部分精力投入到广告、媒体，借助它们的力量宣传项目，都达到了十分良好的效果。在美国从事项目策划的人员也越来越多，这也会使其房地产项目策划更好地发展。在西方的其他国家房地产项目策划的经验也十分丰富，通过多年的实践，各国都具有比较先进的营销理念，国外对于策划理论的研究并不是很多，更多的是将实际案例引入参考文献中，供其他人参考学习。 可以说西方的文化与我国的文化差异是比较大的，所以即便有些关于房地产项目策划的理论也并不适合中国的实际国情，但是他们积累的大量的案例却是我们需要借鉴学习的瑰宝。 我国的房地产项目策划起步相对于国外则比较晚，对于房地产项目策划也出现过多种理论。最早的房地产策划是选择项目的地块，当时处于九十年代初期，房地产项目主要集中于口岸，所有的策划都倾向于口岸地块的选择，这是最早的策划重点；在发展了两年之后，中国的房地产项目策划的重点又倾向于项目的风格，这个时期的策划重点都放在项目的建筑风格上，也丰富了中国城市的城市市貌；到了九十年代末时，所有的房地产商将项目策划的重点放在了全程策划上，这时已经不再注重项目的建筑风格，而是将重点放在了市场，尊重消费者的意愿，认为项目策划应放在全过程上；在对全过程策划发展了几年之后，消费者已经不再只满足单纯的项目建筑上，而是更多的追求生活的品味，这时房地产开发商的项目策划重点就从多角度出发，放在文化概念上，主要从人居环境、物业管理、住宅文化等概念出发来将项目投向市场，这一时期的房地产项目策划也被称为“概念地产”，这个名词的提出可以说对房地产策划领域的影响非常大，将这些概念通过独特的设计将其楼盘投向市场，几年内都取得了非常大的成功；如今房地产项目的策划重点以“绿色、舒适、便捷、安全、多样和信息”六个方面。 这也是今后几年国内房地产项目策划的主流趋势。我国的房地产项目策划虽然经过多年的发展也取得了一定的理论和实践成果，但是总的来说与西方发达国家的水平还是有一定的差距的，并且还存在一些问题，需要继续改进。比如我国的房地产策划大多都将重点放在了项目的后期推销，在前期时只做一些技术、经济上的分析，并不做营销方面的策划，使地产商错过了早期进入市场的机会；还有概念地产虽然使许多开发商取得了成功，但是这里不乏有些人只是概念的炒作，忽略了消费者本身的需求，使得消费者在看到项目之后或者在购买项目之后产生许多歧异；由于我国的房地产项目策划起步时间比较短，缺乏相应的规范，只是依赖原有的一些经验，在实际操作中容易产生一些问题，影响项目的整体进度或品质。 （二）项目背景介绍 （1）湛江公园一号商住小区项目建设开发条件具备 项目位于湛江市赤坎区人民大道以西、体育南路以南、庶文路以东，该片区内已有大的房地产开发商计划开发大型房地产项目，预计该片区将成为湛江市新的热门居住板块。项目东临湛江市主要交通干道—人民大道，北临联通人民大道及椹川大道的体育南路。项目周边有体育中心、图书馆、湛江市的城市之肺—南国热带花园等公共配套，以及公安局、检察院、地税等国家机关单位。项目用地交通便利，区环境优越，属理想的商住用地，从各方面客观分析，项目整体建设开发条件具备，湛江公园一号商住小区项目势必会籍此优势成为较理想的居住之所。 （2）湛江市区存在巨大的置业需求 根据《湛江市2008－2012年住房建设规划》，湛江市2009年至2012年共需增加763.7万平方米的住房，湛江作为粤西地区城镇群的中心城市，其优美的环境、良好的居住条件、优质的教育条件及、医疗条件等等是周边市县无法相比的，必将吸引周边县市部分居民进入湛江市区投资置业居住，从而加大对湛江房地产市场的需求。 （3）湛江进一步改