房地产开发企业注销有关企业所得税处理问题的公告.docVIP

房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 （国家税务总局公告2010年第29号） 问：房地产企业每年预缴的土地增值税是否可以在企业所得税前扣除？ 答：国税发【2009】31号第12条：可以据实扣除。 符合土地增值税清算条件后，实际清算的土地增值税如果大于每年预缴的土地增值税，应当分摊到本年度土地增值税中，在各年度税前扣除。以前年度因少扣除土地增值税多交的企业所得税，允许退税。 （一）退税的原因 由于房地产开发项目在清算前，各年度的土地增值税属于预缴，而不是实际应当缴纳的土地增值税，因此，在清算时，补缴的土地增值税，以前年度没有得到扣除。此时如果企业注销，就会造成以前年度多交的所得税的退税问题。 退税的计算办法： ??? 1、首先将清算的土地增值税全额分摊到各个年度： 　　 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 2、退税额的计算 （1）各年度应当补充扣除的土地增值税=该年度分摊的土地增值税-该年度已经税前扣除的土地增值税 （2）各年度应当退还的所得税=各年度应当补充扣除的土地增值税*该年度企业所得税的适用税率 注意：当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，其对应的应纳税所得额应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 【案例分析】某开发企业2010年9月项目全部竣工并销售完毕，10月进行土地增值税清算，整个项目实现土地增值税1490万元， 每个年度月份分摊的土地增值税=1490*每个年度开发产品销售收入/销售收入合计 补交土地增值税530万元，2010年度企业所得税汇算确认亏损1520万元。2011年1月1日企业注销清算，注销年度汇算清缴确认亏损98万元。2008年——2010年预交土地增值税分别为： 年度 2008 2009 2010 2011 预缴土地增值税金额 100 800 60 各年度分摊的土地增值税 150 1250 90 各年度实际缴纳的所得税 10 130 0 （1）2008年度应当补充扣除的土地增值税=150-100=50万元 2008年度应当退还的所得税=50*25%=12.5万元大于实际缴纳10万元 2008年度只能退还10万元的所得税。 没有退税的部分2.5万元对应的所得额=2.5/（25%）=10万元应当作为亏损向以后年度结转弥补，弥补期限不得超过5年。 （2）2009年度应当补充扣除的土地增值税=1250-800=450万元 应当退还的所得税=（450+10）*25%=115万元小于2009年度实际缴纳的130万元所得税 因此，2009年度可以全额退还多交的所得税115万元。 以后年度依此类推。 （3）2010年度亏损的调整=-1520+50+450=-1020万元 ??? 3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 ??? 4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 ??? （二）申请退税的程序 企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。 ?? ?（三）不能办理退税的情况 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不得办理退税。 【案例分析】某开发企业2007年预交土地增值税100万元，本年应分摊的土地增值税200万元，实际交纳企业所得税90万元，符合退税条件。 2007年应退企业所得税款： （200-100）×33%=33（万元） 假设2007年实际交纳企业所得税19.8万元，其他条件不变。 2007年企业只能退税19.8万元。 不足退税的13.2万元（33-19.8=13.2）对应的应纳税所得40万元（13.2÷33%=40），应作为亏损向以后年度结转。 但这里有个问题，向以后年度结转的40万元亏损，在以后年度分摊计算退税时是按33%的税率还是按25%的税率计算？ 29号公告第一条第二款只规定“当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额” 我们认为，应按33%的税率计算退税。  （四）本公告自2010年1月1日起施行。