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房地产经营与管理面试试题及参考答案 1、空置量、可供租售量、存量、吸纳量的外延排序是什么? 吸纳量可供租售量空置量存征收集体地下的土地取得成本 征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。房地产开发项目投资估算包括房地产开发项目投资估算包括土地费用(土地取得成本)、勘察设计和前期工程费、房屋开发费(含土地开发费用)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费房地产市场的自然周期和投资周期的关系? 房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。开发经营成本、经营资金、经营成本 参考答案： “开发经营成本”是指房地产产品出售时，由“开发产品成本”和“经营资金”两项构成的，相当于“开发项目总投资” “经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金，它与“开发建设投资”一起，构成了，“开发项目总投资”。　　“经营成本”是指房地产产品出售、出租、经营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本，是会计上的概念。如何区分目标市场选择中的市场集中化和市场专业化目标市场选择中的市场集中化是只选择一个细分市场的情形，简单地说是只推出一种单一产品的情形，而市场专业化是集中满足某一特定消费群体的各种需求，注意是各种需求，也就是针对某一特定客户推出多个产品以满足其不同的需求。 人为细分市场、自然细分市场区别何在? 人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群 体。两者区别在于前者是通过卖方有意识地划分对市场进行的分类和归纳，而后者是在市场中自然形成的不同偏好的消费群体房地产开发项目市场定位的基本程序 　　房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位(户型、面积、档次等)→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。怎样区分“等额还本并支付利息”与“等额还本付息” 参考答案： 等额还本利息照付是每期还本数额相等，每期利息是相应的剩余本金所应支付的利息；这与等额还本付息是不一样的。比如借l万元，分l0年还，每年等额还本利息照付时，还本金l000元，利息按规定利率支付；若是等额还本付息则不单独计算应还的等额本金，而是利息与本金一并考虑，按等额序列现值系数公式求出每年的还本付息额。 认知价值定价法与价值定价法的区别? 认知价值定价法简单来说，是根据购买者对物业价值的判断来确定物业价格的方法，侧重于根据销售对象的认知而不是生产成本来定价；而价值定价法走的“物美价廉”的定价路线，即让购买者认为，相同的东西，你这家物业卖的比别家便宜，这是两种截然不同的定价策略，但两者有一个共同点，即都是以购买者为导向来定价的。 房地产市场按增量存量细分分类方式哪种应用更广?　　答：房地产市场按增量存量细分有两种分类方式。第一种是将房地产市场划分为三级市场：级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。第二种划分是将土地划分为一级土地市场(增量市场)和二级土地市场(存量市场)，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)　　这两种分类方式的区别在于：第一种分类是将整个房地产市场作为一个整体来看的，分为一级、二级、三级市场；第二种分类是将房屋与土地分开，单独划分，土地市场分为一级、二级市场，房屋市场分为一级、二级市场。第二种分类方式应用得更加普遍和广泛。 房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别? 房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资(可简单理解为长期性，下同)、需要适时的更新改造投资(适应性)、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(投资价值不确定性)、变现性差、易受政策影响(政策影响性)、依赖专业管理(专业管理依赖性)、存在效益外溢和转移(相互影响性)。　　房地产投资特点是由房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，异质性决定投资价值不确定性，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定长期性等。 土地储备和土地一级开发的区别与联系? 两者的区别：土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理