土地资产价格技术总结.pptxVIP

土地资产价格评估 定义：它是通过对影响土地价格的自然、社会和经济因素进行分析，对土地的权利和收益状况作出公正、合理的评价，并将评价结果以货币的形式表现出来。 一、定义 二、原则 供需原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则 三、土地估价的方法 按照土地估价方法的差别可分为基本估价法和应用估价法。 （1）基本估价法:评估单个宗地价格采用的方法。 包括：收益还原法、市场比较法、剩余法等。 （2）应用评估法：是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估方法 包括：路线价法、标准宗地估价法、模型估价法 a.收益还原法 （1）定义：是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 （2）计算公式： 一般公式： 其中，P为土地价格；ai为第i年的土地纯收益；ri为第i年的还原利率。 （3）适用范围 适用于有收益或潜在收益的地产或建筑物估价 （4）实例 例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为： =310.2（万元） b.市场比较法 （1）定义：寻求与估价对象相类似的交易实例，根据该地块的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象地块比较，进而评估出评估地块的价格。 （2）计算公式： 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （3）适用范围 适用于有充裕土地交易实例的地区，且交易实例与评估地块有关性和替代性，资料来源可靠。 （4）实例 为评估某商品住宅2005年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下表。 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500RMB元/m2 600美元/m2 5000RMB元/m2 成交日期 2004年11月1日 2005年1月1日 2005年6月1日 交易情况 -5% 0 +2% 区域因素 +2% +3% -2% 个别因素 -3% +5% -2% 假设2005年1月1日市场汇价为1美元=8.5人民币，2005年9月1日市场汇价为1美元=8.3人民币；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2004年6月1日至2005年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2005年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 VA=4500×100/95×(1+1%)4(1-1.5%)6×100/102×100/97 ≈4550.9（元/M2） VB=600×100/100×(1+1%)2(1-1.5%)6×100/103×100/105 ×8.5≈4393.43（元/M2） VC=5000×100/102×(1-1.5%)3×100/98×100/98 ≈4877.83（元/M2） 估价时点的正常市场单价V(算术平均法) =(比准价格VA+比准价格VB+比准价格VC)/3 ≈4607.39(元/M2) 求取估价对象比准价格 1.简单算术平均法。 2.加权算术平均法。如上例中若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，A×35％+B×20％+C×45％ 3.中位数法。指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。 4.众数法。它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。 c.剩余法（假设开发法） （1）定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （2）计算公式： 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 （3）适用范围 待开发土地的估计、地上有建筑物的土地估计、拆迁或土地整理的土地估价 （4）实例 案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2