万科开盘技术总结.pptx

万科金色城市_十七期_K3地块5号楼开盘总结报告 事业一部营销一组 wuhan.8.2014 本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 报告内容 页码 项目基础信息 Part A A1.项目概况 基本 情况 武汉万科史上规模最大单体社区 　 万科金色城市，是武汉万科有史以来最大的百万方级临江社区。万科以极具前瞻性的造城视野，从推动武汉城市发展进程的高度出发，打造全龄人群的“一生之城”。经过3年砥砺，社区优质生活配套陆续呈现，华师附小、育才实验幼儿园已开学，武商量贩已经开业，社区商业迎来大规模交付期，建设银行ATM机正式运营，噜啦啦儿童乐园、新声代KTV等品牌已经正式签约，社区周边已经建成有两座公园，为0-100岁全龄人群量身打造。一个全新的大城居住时代已来临。万科金色城市作为区域仅有的装修大盘，通过集采装修，不仅让装修品质更有保障，更可实现交付即住的入住便利。 万科金色城市全新组团，以纯住社区理念打造，一切规划设计以人的居住为原则，从循序渐进的三重社交空间，到人车分离的环形路网，再到移步换景的丰盛景观，每一处，都设法为您建立互动空间。 万科金色城市:武汉销冠，万科优居典范！ A2.经济技术指标 本次开盘为K3地块:5# 项目信息 开发商 武汉万科金色城市物业有限公司 占地（㎡） K3地块：33052㎡ 地址 三环内白沙洲大桥旁白沙五路1号 建面（㎡） K3建面102130.65㎡ 代理商 中原、易居　 住宅（㎡） K3住宅建面102130.65㎡ 物业管理 武汉市万科物业服务有限公司 商业（㎡） 0 物管费 2.6元/月/平方米 容积率 3.09 物业类型 高层住宅（26层） 绿化率 36% 栋数 1栋 推售总户数 148 配套 华师附小，育才幼儿园；武商量贩，社区商业街；建设银行；民生银行；666公交； 难点及应对策略 Part B B1.市场政策分析 分析说明 7月市场颇为不平静，继住建部定调楼市为去库存后，全国各地关于限购松绑的动作层出不穷，市场迎来了限购政策迎退出“窗口期”，政策累积效应推动，全国重点城市整体销量环比回升，同比降幅亦收窄，从城市表现来看，限购放松城市成交出现分化，济南、杭州等典型城市销量颓势不改。对于武汉市场，住宅销量止跌回升，限购松绑区域销量整体提升，大户型、高价位产品占比环比增长，除限购松绑对市场的推动外，当然也不乏前期已售房源在限购放松后集中备案的影响。整体而言，在限贷从严的条件下，限购放松暂时卫队武汉市场产生较为明显的影响。 限购松绑，市场成交止跌小幅回升！ B2.发展商目标分析 分析说明 保持武汉万科全城楼市销量宝座！ 2014年度武汉万科金色城市的年底推售任务，其中，万科金色城市住宅在今年的销售额目标为12亿，如此快节奏的推售，白沙洲也迎来了产品的升级和颠覆。如今，白沙洲的产品囊括了城市综合体、洋房、商业、高层、写字楼等，放之武汉各城区，产品品质都排得上前列。 万科在武汉最大的旗舰项目--寄予厚望； B3.片区竞品分析 佳兆业金域天下、华润紫云府、清能清江锦等 例如：华润紫云府 位于白沙洲核心区域，华润置地为片区唯一央企品牌开发商： 项目优劣势分析： 项目优势：1、片区内首推绝对稀缺小高层产品；2、新古典主义建筑风格，舒适度和品质佳3、社区内设有国际标准幼儿园。4、容积率低 项目劣势：1、商业配套不齐全； 于本项目而言的挑战与利好： 挑战：竞品价格低于本项目，且属于小洋房系列，具一定竞争力 利好：本项目具有优质配套资源，包括武商量贩、华师附小、育才幼儿园等。 B4. 17期K3地块5#开盘难题，操作难题 [难题1]：观望情绪尚未完全消退，看跌心态较重。 [难题2]：区域竞争同质化，客户犹豫不定。 [难题3]：竞品线下拦截严重，入户稳住客户。 [难题4]：产品线单一，针对客群较为狭窄。 B5. 开盘难点及应对策略 针对客户“市场大环境低迷”，万科营销部决定采取： 1、在推广中强调与同区域竞品相比的利好，抢占一切潜在客户； 2、采取“老社区巡展”形式，深度挖掘本地客户； 针对客户“竞争对手攻击”，万科营销部决定采取： 1、搜集对手证据，予以还击； 2、高度重视，专项处理，“负面信息全面搜集，制定专项信息（论坛帖）回敬对手”。 针对“产品中房区间段有点偏少” ，万科营销部决定采取： 1、开展销售员说辞培训，引导客户转化至目前区间段； 2、通过线上媒介释放“价值点”信息，转移客户对面积段过多的思考。 重要营销节点回顾 Part C 7月2日 开放诚意客户 登记 开盘 累计认筹210组 C1. 重要营销节点铺排 集中认筹开始 7月26日 C2. 7月2日至7月25日前： 诚意金认筹活动 活动地点：