万科蓝山商业产品定价技术总结.pptx

万科蓝山商业产品定价报告万科蓝山销售组2012.11.21一、万科蓝山周边竞品商业情况万科蓝山万科城青建太阳岛伊春路沿街商铺国信紫云台从市场角度看，本案的位置、未来的商业辐射范围均在伊春路沿线及周边片区，以静态的稳定居住客群为主要服务对象；未来有可能与本案形成商业销售竞争及客户资源争夺的，为本案的主要区域竞品—伊春路沿街商铺、国信紫云台、青建太阳岛、万科城，这些项目距离本案距离接近，辐射范围重合度高，本案商业定位主要参考这几个项目的价格和销售情况。青建太阳岛基本信息开发商青岛青建房地产开发有限公司物业类型高层物业地址四方哈尔滨路52号占地面积2.58万平米总建筑面积11.64万㎡，商业网点：0.47万㎡绿化率35%容积率3.2施工阶段结构体施工阶段主力户型：96-98㎡二房和106-108㎡的二房装修标准毛坯均价：13000元/平米（开盘92折优惠后12000元/平米）开盘时间：2012.10.08青建太阳岛将来引进地下佳世客超市，沿街底商在项目北侧、西侧，可以吸纳佳世客商圈分流出来的消费者，同时南侧部分沿海尔滨路，昭示性较好，地铁口地段具有一定的优势。沿街底商商业位置　青建太阳岛网点套数38面积40-170开售时间2012年10月去化率47%售价均价38500开间7米进深8-10米层高5.6-6米（可自己做成两层）层数1层是否有烟道有是否供暖，方式无可否自己分割是装修情况毛坯物业费4.5元/月车位数量约200车位方式地下、地上经营方式客户拥有产权面积套数占比销售套数销售率39-501334%323%70-901026%220%100-11013%00%130-14013%00%160-1801129%00%600-69025%00%合计38100%513%产品信息青建太阳岛户型面积偏小，总价适中，加上其入市时间较晚，市场转低，因此去化一般。其中，小户型39-90平米去化较快，可见市场对小户型的认可度营销推广·客户据了解，成交客户除少数关系客户外，以市区投资客、太阳岛自身业主为主。多看好其靠近地铁换乘站、佳世客商圈的优势位置。小结：青建太阳岛靠近地跌换乘口，负一层为佳世客，更易导入外来消费客群，带有一定外向型商业属性，商业价值较高；产权形式为全部出售，无自持；由于定位产品面积适中，导致青建太阳岛商业网点总价低；虽然其扩大了推广范围，推广力度较大，但去化仍然不理想。冷市场是主要原因。万科城基本信息开发商青岛万科城地产有限公司区位四方黑龙江路（308国道）与合肥路交界处项目规模（万㎡）占地17，总建50（1.1期3.9，1.2期4.1，1.3期2.6，2.1期6）商业0.66万㎡容积率2.5产品业态高层（18-26F）配建小学、幼儿园、老年公寓、商业主力户型一期：二房80㎡-90㎡、二期：二房81㎡-92㎡装修情况一期：精装修（1200元/㎡）二期：毛坯均价（元/㎡）一期：14000、二期：13000项目阶段一期在售，二期已于2011.10.7开盘建设进度主体封顶外立面风格现代风格开盘时间2010.10业态规划万科城的商业主要还是在于合肥路和台柳路两侧，导入外部客流并不容易。规模大盘，建成后将有3000多组客户，建成后对对社区商业运营形成较有利支撑，因此主要还是以周边静态客源为服务对象。面积套数占比销售套数销售占比10-2012%1100%30-601018%10100%60-80614%6100%80-1101218%1090%110-130916%680%140-2101425%1280%240-30047%4100%合计56100%5090%　万科城网点套数约56套面积50-300平米开售时间2011年6月去化率90%售价均价27500开间7米左右进深6-10米层高4米层数2层是否有烟道无是否供暖供暖可否自己分割是装修情况毛坯物业费5.5元/平车位方式地上经营方式客户拥有产权商业位置市场总结：市场价格主要集中在18000-25000元/平米之间，去化90%，剩下6套100-240，多在地下一层；小户型的产品明显更受市场客户青睐，去化明显优惠面积偏大的产品；国信紫云台开发商青岛国信置业有限公司物业类型高层物业地址市北区伊春路168号占地面积3.26万平米总建筑面积14.22万㎡，商业0.36万㎡绿化率40%容积率3.2施工阶段结构体施工阶段主力户型：91-93㎡三房和92㎡的二房装修标准毛坯均价：13000元/平米（开盘93折优惠后）开盘时间：2012.9.25商业预计2013年上半年基本信息　国信紫云台网点套数14面积150-320开售时间2013年上半年去化率/售价预计25000左右开间6-7米左右　进深6-9米左右层高1层：4.5米；2层：3-3.5米层数2层是否有烟道部分有是否供暖，方式无可否自己分割是装修情况毛坯物业