华龙苑运作思路1试题.ppt

山东信邦地产顾问 六、周边二手房价格调查 7500-8200元/平米 2002年 8000元/平米 兴业嘉苑 整体价格在7500-8500元/平米 2006年 7800元/平米 上海花园 整体价格在7500-7800元/平米 2003年 7600元/平米 化纤小区 —— 2001年 9000元/平米 泉印兰亭 8600-9100元/平米 2002年 8900元/平米 新天地 小区内相对较好的位置9000-10000元/平米 2003年 8500元/平米 富翔天地 价格在7500-9200元/平米 2006年 8600元/平米 锦绣泉城 —— 2002年 8500元/平米 齐鲁世纪园 备注 开发时间 销售价格 楼盘 山东信邦地产顾问 小结： 1、周边在售楼盘的价格一般在7000-9000之间，大部分楼盘的销售均价在8300-8600元/平米（这只是他们的销售报价），有部分楼盘还有活动，如海信都市阳光的部分房源可享受93折、96折； 2、周边二手房的价格普遍较高，但从近期的成交量来看，并不乐观； 3、根据我们对现场的调查，去售楼处看房的消费者也不太少，但是，都面临一个问题——“看多买少”，他们去售楼处的目的是先看看项目的实际情况，适不适合自己的定位，然后，结合自己的情况，寻求跟进的机会，很多消费者都考虑要等到年底看看或至少等到10月份之后； 4、结合项目的实际调查，我们建议在华龙苑项目定价时，要充分考虑目前的市场发展现状。 山东信邦地产顾问 壹。宏观政策解读 贰。济南房产市场简析 叁。周边楼盘分析 肆。华龙苑SWOT分析 伍。华龙苑价格定位 陆。华龙苑销售计划 华 龙 苑 山东信邦地产顾问 1、重要的地理位置，便捷的交通； 2、周边完善的配套，如超市、银行、餐饮、娱乐、医院等——统一银座、大润发、工商银行、建设银行、发展银行等； 3、五证齐全，现房销售，即买即住； 4、大开间、小进深，户型设计比较合理； 5、墙体保温材料的广泛应用——内墙、外墙、楼板等，均采用挤塑板保温材料； 6、拥有独立的地下停车位及院落； 7、低廉的物业管理费用（预计在0.3元/平米/月左右）。 （一）S:优势 一、华龙苑SWOT分析 山东信邦地产顾问 1、紧靠马路，车流、人流量较大，相对较乱，日常生活受影响； 2、社区规模小，园林景观规划缺失，仅能提供居住功能，休闲生活无从谈起。 3、2002年的土地，已经损失了8年多的时间，对部分客户来说，会产生较大的影响； 4、项目周围环境较差，尤其是项目的北侧和东侧部分。 （二）W:劣势 山东信邦地产顾问 1、周边的居住氛围越来越成熟； 2、人们对东区区域的持续向好——需有针对性引导； 3、济南市总体发展规划的不断推进和完善； 4、项目体量小，操作灵活，便于寻找目标客户群； 5、与专业的营销策划公司的合作； 6、卖点的进一步挖掘整合及重新包装。 （三）O:机会 1、市场观望气氛浓厚，投资者比较谨慎； 2、甲方对本项目过高的期望值，将会影响到项目整体推盘； 3、周边二手房比较活跃，新楼盘也比较多，整体竞争方面无优势，面临一定的市场压力； 4、周边消费者不良的传言——由于较长时间没有运作和销售，因此，有部分消费者在胡乱猜疑，对项目产生不良影响。 5、房地产调控政策的出台以及政策导向的不可预期性，均对项目产生一定影响。 （四）T:威胁 山东信邦地产顾问 壹。宏观政策解读 贰。济南房产市场简析 叁。周边楼盘分析 肆。华龙苑SWOT分析 伍。华龙苑价格定位 陆。华龙苑销售计划 华 龙 苑 山东信邦地产顾问 一、定价策略 1、依托市场定价法则，在保证甲方利益的前提下，适当定价； 由于本项目体量很小，本项目不适合“高开高走”或“高开低走”策略，原因如下： 1）一旦价格过高，则会导致目前客户群在很短的时间内流失，加大二次引导的难度，从而，让推广活动失去意义； 2）价格高意味着周期会被拉长，如果短时间内，无法清盘销售，一旦进入年底或跨过春节，其难度会大幅增加（不是说卖不动），同时，运作成本也会增加，而且，还有很多市场的不可预知性，较难把控； 3）目前，消费者的消费理念已经比较成熟，若采用“高开折扣”策略，则很难形成影响，这种策略对他们来讲，太熟悉了； 4）一旦采用大幅折扣，很可能会带来恶性循环，届时，消费者会认为本项目仍有降价的空间或机会，他们更会犹豫不决，影响他们下定的决心； 5）周边二手房市场火热，新楼盘开发比较充足，应该适当避开与他们的竞争，缩短运作周期，从而使利润最大化。 山东信邦地产顾问 新楼盘价格 选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示 5% 5% 10% 15% 15% 15% 15% 20% 加权比重 发展商 物管 人文 质量 交通 户型 园林 配套 项目 具体