销售型商业价值最大化20160303教程方案.pptxVIP

——知识管理部·2013.02 销售型商业价值最大化探讨 利益 商业价格远高于住宅价格 条件 大多数地块都能兼容较高比例的商业面积 如何寻求价值最大化 增加可售商业面积 优化商业空间结构 保证销售价格和速度 需要前期顾问和设计解决 一直以来，大多数项目的商业面积没有按照兼容比例做满，也就没有实现地块价值的最大化，另一方面，可售商业面积的增大也将加大销售难度，影响销售速度和价格，因此，在尽可能实现最大可售面积的同时，保证销售成为了我们努力的方向。 问题提出：商铺卖得那么贵，是不是该多修点？？？ 典型模式及代表案例 Part 1 商业附加值的创造 Part 2 典型模式及代表案例 Part 1 全销售模式 自持+销售模式 Part 1 典型模式及代表案例 全销售模式 蓝光COCO系列 早期商业：蓝光地产一直致力于商业地产开发，并长期坚持采用全销售模式，早期多以餐饮娱乐为主题的商业项目 蓝光早期的商业开发项目，都位于城市核心繁华地段，以餐饮娱乐为主题引导定位，人气火爆，目前这些项目已然成为成都著名的餐饮聚集区； 项目地块都较小，基本都采用底层商铺，上层公寓的模式，商铺主要为两到三层，内街加空中连廊式设计，没有进行地下室开发； 耍都 金色夏威夷 香槟广场 纯商业规划，2-3层设计计，大范围露天内街，空中连廊 底部三层裙楼为商业，上盖为高层公寓，商业部分采用内街+空中连廊 底部三层裙楼为商业，上盖为高层公寓，商业部分采用内街+空中连廊 Part 1 典型模式及代表案例 全销售模式 蓝光COCO系列 商业定位：面向项目住户及周边居民，提供休闲餐饮、休闲购物、日常生活服务等，形成社区级商业服务中心 COCO时代 COCO蜜城 占地面积 36666平米 36000平米 建筑面积 217500平米 171951平米 总户数 2000户 1319户 物业形式 高层、商业 高层、商业 商业面积 2万平米 2万平米 商业形式 沿街底商 + 底商式商业内街 + 地下潮流街 沿街底商 + 底商式商业街 + 地下超市 地下业态 潮流前线服饰区+都市大排档餐饮区+ 游戏区（三大主题区可分可合） 超市（计划引入好又多）+ 超市出入道路沿线黄金商铺 地上业态 餐饮、潮流服饰 轻餐饮、潮流服饰 规划条件：建面上限16.5万㎡，8%≤兼容商业≤20% 实际商业面积：约2.6万㎡，占比16% 其中地下一层共1.04万㎡ 地上两层局部三层共1.55万㎡ 规划条件：建面上限11.1万㎡，兼容商业≤20% 实际商业面积：2万㎡，占比18% 其中地下一层1.1万㎡ 地上两层0.9万㎡ COCO时代 COCO蜜城 地下商业区 地下商业区 Part 1 典型模式及代表案例 全销售模式 蓝光COCO系列 最大化方式：以地上商业内街化、地下商业规划最大化开发商业面积 COCO时代存在2栋住宅必须从商业街入户，无法享受园林景观 COCO蜜城存在3栋住宅必须从商业街入户，无法享受园林景观 Part 1 典型模式及代表案例 全销售模式 蓝光COCO系列 地上商业开发：采用围合+内街的方式，加大地上商业面积，保留大部分住宅景观组团，牺牲少量楼栋景观资源 Part 1 典型模式及代表案例 全销售模式 蓝光COCO系列 地下商业开发意义：地下商业拥有更大的开发空间和价值，同时通过部分持有主力店招商，来保证地下商铺销售 售价：-1F价格明显高于3F，与2F持平，但同样实现了三层商业面积 规划：地下商业“计算产权既进入容积率”。通过层高5米的地下计容积率商业，降低地上实际容积率，为地上内街提供充足空间 持有价值：蓝光欲持有部分-1F商业，作为主力店招商，一方面增加了自身资产持有，另一方面有利于地下商铺的销售 地下出入口 地下走廊 商铺 商铺 超市 地下停车场 地下停车场 COCO时代划铺空间：地下休闲娱乐街区铺面最小，约20㎡左右；地上1F按政府规定，沿二环商铺均大于120㎡，沿内街为40-70㎡小铺；地上2-3F面积较大，依次放大128-250 ㎡ 楼层 盈利模式 单套建面 赠送部分 开间 进深 层高 进入动线 总面积 套数 占比 面积 占比 -1F 持有为主，小铺销售 20㎡ - - - - 电梯/楼梯 - - - 1F底商 （临二环和踏水桥街） 销售为主，大面积主力店持有 120-200㎡ 后院空层（临二环） 7.8m 16m 6m 平进 6463㎡ 50% 42% 1F底商 （临背街） 40-70㎡ 架空层灰空间 3.9m 8-12m 6m 平进 1574㎡ 22% 10% 2F商