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莱芜安泰首府·金街营销策划推广执行方案二 二、项目定位及功能划分 （一）定位 本项目商业部分建筑面积总量占到住宅建筑面积总量的10.5%，属于外向型社区商业。通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，建议本商业街定位过程中遵循下述原则： 1、集文化、休闲、娱乐、购物等复合功能为主的一站式商业街区； 2、辐射整个莱芜北部中高端人群的商业街区； 3、与信誉楼商厦构筑莱芜北部商圈，与信誉楼商业形成差异化经营； 4、高端业态支撑，品味商业街区。 因此，给予项目以下定位思路建议： 文化精品街 品牌休闲港 定位阐释： 项目周边学校众多，这为项目带来了非常浓重的校园气息与教育气息，更是带来了与之相关的文化消费潮。同时，周边多个高端居住社区，这为项目打造文化消费、品牌消费奠定了基础。 本项目所倡导的定位有别于其他的商业形态，是营造和引导一种新的消费方式，试探一种商业消费文化理念和生活消费理念。其消费模式符合当前的消费时尚，符合消费群体的倾向和心理需求，将对城市经济带来巨大的影响，其本身同时也将成为城市里的一道亮丽景观。 （二）功能划分 遵循“合理分布、互补经营、配套完善、各具特色”的原则，我们将本项目的商业功能共划分为三个主要区域即A、B、C区，具体区域功能规划内容如下： 1、东面商铺业态规划: A区——品牌休闲 服务对象：整个莱城区消费者，重点是莱城北部消费人群 主营项目：运动休闲服饰、品牌服饰、咖啡茶座、银行 2、北面商铺业态规划: B区——文化精品 服务对象：整个莱城区消费者及周边学生消费群 主要经营： 文化类，文具店、书店、音像制品店、眼镜店、网吧、咖啡茶座、文化餐饮； 精品类，各类体育品牌专卖店、精品服饰店； 品牌店，银行、移动电信类、品牌便利店、品牌餐饮店； 3、南面商铺业态规划 C区——幸福生活 服务对象：主要服务周边居民 主营项目：家政服务、美容美发店、普通餐饮店、面包店、鲜花店、洗衣店、药店； （三）推广主题 金街的推广主题语主要用来体现商铺的“核心区位，高成长性”给予市场买家以信心。随着城市的发展，这里的商业地位日益巩固，在这里经营的买家不仅仅是现在，而且是将来，是一生一世，乃至几代都可得到丰厚的回报。因此，金街的推广主题为： 项目Slogan： 雄踞文化路龙首 淘金信誉楼商圈 主题阐释： 本项目所在的区位是莱芜市中轴形象大道文化路的最北端。 信誉楼为项目带来的良好商业氛围和人流，本项目为买家提供的，不仅仅是拥有10万人的商机，而且是极具发展的广阔空间。借此真正打动买家，促使买家产生联想，形成良好的传播口碑。 三、营销推广 （一）销售模式建议 1．发现市场 通过安排销售人员及销使大规模行销，来获取一手客户资源（购买客户、租赁客户），并深入了解客户特征，为项目下步推广及租售工作的开展打下坚实的基础。 2．租售同步 销售人员在行销过程中，销售与招租同步进行，相互促进； 3．以售为主 项目在租售同步的同时，为实现快速回笼资金的目的，以销售为主。 （二）营销推广策略 本项目的商业部分建设工程进度较快，且达到销售许可条件相对容易，为本产品快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。 总体来讲：本项目的营销操作应充分的运用“一个主题（文化精品街 品牌休闲港）”突破市场，“六大核心卖点（新市级商圈、发展商实力、主题商业街、投资发展潜力、文化路）”攻占市场。 （三）营销时段划分以及阶段销售计划 销售时段的划分必须根据市场销售规律、工程进度以及项目形象包装配合、现实销售条件对销售阶段的影响，来对项目推广进行总体安排。鉴于项目实际的营销条件配备特点以及发展商资金回笼情况，对本项目初步制定以下营销时段的划分安排，届时根据实际情况再作出优化调整。 阶段时间 推广策略 推广目标 导入期及行销蓄客期 时间：2010年12月6日至2011年1月6日 媒介炒作商业主题，导入城市规划所带来的投资商机； 销售人员进行地毯式访问，收集有意向购买及租赁的客户信息； 启动项目，试探市场，项目价值渗透，建立项目形象 开始蓄客工作 持续蓄客期 时间：2011年1月7日至2月20日 媒介炒作商业主题，导入城市规划所带来的投资商机； 加大蓄客力度，为开盘热销奠定基础 公开发售（热销期） 时间：2011年2月21日至7月31日 大规模的广告造势，引起市场的高度注意力实质性的销售手段配合，促成大批量、快速成交 全面消化前期蓄积的客户形成羊群效应 形成市场热点话题 尾盘期 2011年8月上旬至10月底 加大促销力度，继续吸引市场