(word)某项目的营销策划.docVIP

目录 一、项目背景 2 1.1地块概况 2 1.2周边配套 2 二、市场概况分析 2 2.1郑州市房地产市场概况分析 2 2.2中原区区域市场概况 3 三、住宅竞品的分析 4 3.1 2009-2010年郑州市住宅市场分析 4 3.2项目周边住宅竞品分析 6 四、商业竞品分析 7 4.1郑州市商业市场分析 7 4.2项目周边商业竞品分析 9 五、办公竞品分析 10 5.1郑州办公市场分析 10 5.2项目周边写字楼竞品分析 12 六、项目地块ＳＷＯＴ分析 12 七、项目定位 13 7.1名称 13 7.2客户定位 13 7.3产品定位 13 7.4价格定位 14 7.4.1住宅价格 14 7.4.2商铺价格 16 7.4.3写字楼价格 17 八、 促销推广方案 18 8.1价格策略 18 8.2销售策略 18 8.2.1预热期 18 8.2.2开盘期 18 8.2.3强销期 18 8.2.4成熟期 19 8.2.5持续期 19 8.3广告策略 19 8.3.1广告定位 19 8.3.2广告语 19 九、详细图表 20 9.1 地块位置图 20 9.2 竞争者位置图（商铺竞争者） 21 9.3 竞争者位置图（住宅竞争者） 22 9.4 房地产市场调研问卷 22 9.5客户定位市场调研表 24 一、项目背景 1.1地块概况 地块位于郑州市中原区，内有河南建筑职业技术学院老校区、郑州勘察机械厂及其他商业用房，形状为十分规整的矩形，北至中原路、东至工人路、西至文化宫路、南至伊河路，地块总面积10万㎡，规划建筑面积为30㎡, 为正常使用状态，未拆迁。 1.2周边配套 银行：农业银行、工商银行、中国信合、交行岗坡路支行、建行伏牛路支行、中信银行、建设银行、光大银行、交行工人路支行；学校：伊河路小学、伏牛路小学、郑州市1中、郑州第16中学、郑州市第19中学、郑州第24中、郑州69中学、外国语中学、中原职业技术学院、中原工学院、河南工程学院、河南工业大学；政府机构：中原区司法局、郑州市环保局、中原区政府、郑州市交通局、郑州市 政府、郑州市房管局；医院：中原中医院、华山医院、五建医院、郑州中心医院、郑州中医院、市骨科医院；公园：五一公园、碧沙岗公园、绿城广场；城市人文：郑州科技馆、郑州博物馆、河南省图书馆。 0.3 0.25 0.15 1.0 中原新城 0.28 0.28 0.26 0.15 0.97 中原万达广场 0.3 0.3 0.22 0.2 1.02 六合幸福门 0.25 0.28 0.2 0.1 0.83 竞争项目名称 主力竞争产品 5月均价 修正系数 彩虹城比较价格 算数平均值 中原新城 一室两厅52-59；两室两厅70-89；三室两厅92-161 7456 0.97 7687 7767 中原万达广场 两室两厅78-91；三室两 厅118-143 7815 1.02 7662 六合幸福门 两房、三房为主 6600 0.83 7951 综上所述，经市场测算本案住宅价格为7767元/平方米 设计住宅七栋，均为33层住宅。 按照相关规定实行一房一价制，具体价差调整如下所示： 整体层差 楼层 1 2 3 4 / 6 7 / 8 9 / 12 13 / 14 15 / 18 19 20 21 22 23 24 / 25 26 / 27 28 / 29 30 / 33 层差系数 0 10 40 70 100 120 140 160 180 200 220 240 220 200 180 160 70 景观系数 景观 楼王景观 园区内南北景观 南景北无 南无北景 南北均无景观 系数 +200 +50 0 -70 -100 朝向系数 朝向 南北通透 东南 双阳 西南 东北 西北 系数 50 30 0 -30 -100 -200 面积系数 从58-140平户型，以每10平米递增20元，取90-100平为基准价0元，140平以上则取统一值。 面积区间 58-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 价差 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 把山系数 东山 西山 系数 -50 -100 户型系数 会出现挡光情况，因此在挡光位置的全部户型均总体下调50元。 7.4.2商铺价格 项目名称 临街状况 配套设施 产品设计 品牌影响力 总系数 彩虹城 0.3 0.3 0.25 0.15 1.0 中原新城 0.3 0.32 0.26 0.15 1.03 中原万达广场 0.3 0.