一、宏观环境分析-格兰名筑,东莞格兰名筑房地产开发有限公司,东莞.docVIP

格兰名筑2015年7月刊 （7月份） 东莞格兰名筑房地产开发有限公司 2015年8月3日 目录 一、 宏观环境分析 6 二、 市场部分 12 （一）供应篇 12 （二）成交篇 15 （三）价格篇 19 （四）产品篇 22 （五）区域篇 24 （七）排行篇 25 （八）开工篇 27 三、后市展望 28 一、 宏观环境分析 经济面： （1）、全国：7月多项经济数据走弱，经济改善迹象甚微。 中国采购经理人指数官方PMI： （备注：PMI指数是映了商业活动的现实情况，PMI指数50为荣枯分水线。当PMI大于50时，说明经济在发展，当PMI小于50时，说明经济在衰退。而汇丰PMI更多是反映中小企业情况，官方PMI是反映大企业情况） 中国7月官方制造业采购经理人指数(PMI)为50，处于临界点上，比上月微小回落，反映经济增长动力疲弱，经济回暖动力不足。上半年GDP同比增速艰难保持在7%，这与上半年宽松的资金面支持密切相关，中央通过多次降准、降息来增加市场流动性和降低企业融资成本，稳增长措施频繁祭出。 从三驾马车来看，7月份全国规模以上工业增加值同比增速下滑0.8个百分点，社会消费品零售总额同比增速则回落0.1个百分点；1-7月份全国固定资产投资同比增速回落0.2个百分点。7月出口同比-8.3%，出现负增长，外部需求低迷。7月多项目经济数据走弱，经济回升的迹象微小。 （2）、东莞：上半年东莞GDP同比增长7.4%，经济下行压力依然存在。 今年上半年东莞GDP同比增长7.4%，比第一季度6.7%出现回升，但比去年上半年7.5%有所回落，比去年全年7.8%也回落4个百分点，反映经济下行压力依然存在。从上半年三驾马车的表现来看，上半年固定投资增长3.8%，比一季度6.2%下滑2.4个百分点，社会消费品额累积增加9%，比一季度7.9%，增加1.1个百分点，出口累积增加9.4%，比一季度2.2%增加7.2个百分点，由此可见，二季度消费和出口明显改善，而投资依旧低迷。下半年东莞经济依然面临着下行压力，短期内政府将会加大投资开发来提振增速，可以预见下半年的土地交易有望活跃。 政策面：楼市刺激政策出台减弱，政策面回归平静。 上半年在多项叠加政策刺激下，楼市实现了回暖反弹。7月楼市政策面相对平静，地方政府出台的刺激性政策减弱。从各地政策调整方向来看，政策上主要围绕三大方面展开：其一，公积金调整仍然是主线。武汉、广州、济南等城市纷纷出台了公积金调整政策，主要围绕下降公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度、下调公积金贷款利率等方面进行调整。其二，购房补贴。如宁波一城发文，规定不论购置任何房产均给予50%契税的购房补贴。其三，合理供应土地，优化用地结构。内蒙古省和宁波市要求商品住宅库存量过大的地区减少甚至暂停居住用地供应，或通过调整土地用途，引导土地转型利用。 今年7月政策面较为亮点的是，一线城市上海也出现了政策微调，上海发布人才新政20条，涉及定向微调住房限购政策，反映政策调整从二三线城市也向一线城市蔓延，利于增强市场预期。但是上海人才引进新政要求高、受益范围窄，对楼市的刺激仍然有限。在3?30新政、连续降息降准的大力度政策刺激下，楼市上行的趋势基本确立，接下来出台大力度的刺激政策将减弱。 3、行业面：房地产开发投资开始逐月复苏，开发商开发信心回升。 今年1-6月全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。虽然累计同比增速仍在下滑，房地产投资实际上已经处在触底阶段，这从二季度以来单月开发投资额情况就能加以印证。6月全国房地产开发投资达到11663亿元，环比增幅达35%，同比增长3%，达到近1年来新峰值。从4月份以来投资额环比增幅呈现出不断加大趋势，这主要得益于一系列支持住房消费政策落地后，整体楼市销售回暖，开发企业信心回升并增加土地储备和新开工进度。 4、政策效应减弱，7月全国房地产市场降温。 从重点城市的供求表现开看，全国城市开发商推货策略分化，上海和广州供应量持续回升，厦门和南京等二三线城市供应量也保持上升态势，而北京、深圳一线城市供应量大幅回落。成交方面，全国房地产市场高热开始降温，多个城市环比出现大幅下滑，究其原因是：其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求得到集中释放，未来需求将趋于平稳。其二，前期330、降息等政策效力已明显减弱，而近期又无重大政策利好刺激，需求小幅下降也是正常。其三，股市近期快速下跌及震荡，使得购买力大为下降，尤其是高端改善市场影响尤甚。其四，7月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供应跟不上节奏，造成供求错位，影响成交量上涨。目前市场