沈阳地产市场分析.docVIP

项目所处区域房地产市场分析 区域房地产市场简述； 区域土地市场 土地供应情况分析 4月沈阳住宅土地供应情况分析 城市 供应面积(㎡) 环比 供应宗数(宗) 环比 沈阳土地市场新增供应土地面积391169.94平方米，较上周大幅减少，无土地成交。3月初，沈阳限购令发布后，购房者的目光转向了二环外，沈阳土地市场也将目光投向了二环外，此次推出的三地块全部位于二三环间，土地规划性质全部为住宅商业用地。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，今年年初政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在上个月爆发性地推出大量地块而本月供应也有持续的态势，虽有下降但幅度不大。 2、各物业用途土地供应情况 近阶段土地供应量主要以工业为主，供应面积为208.2万平共47宗地块，所占比例为53%，随着沈阳市功能分区的细化，大部分工厂都开始西移，进驻沈阳经济开发区。其次是居住用地，所占比例为35%，其余部分均为商业用地，比例为11%。 3、各区域土地供应情况 供应量主要来自铁西区，所占比例为55%，铁西区的供应量主要来自经济技术开发区板块，铁西区在本月有较多的工业用地挂牌。其次是沈北新区和于洪区，分别是15%和14%，和平区有5%的供应量，其他各区均有少量供应。 4、土地供应面积解构分析 供应量仍以1-5万平米的中小型地块为主，所占比例为42%，另外1万平米以下和5-10万平分别占整个比例的22%和26%。因土地资源的稀缺，大面积的地块越来越少，多以中小地块为主 5、土地成交走势分析 土地成交量有小幅度提升，成交60宗土地，成交面积为231.25万平米，其中居住用地仅成交8宗，成交面积为58.58万平。受供应的影响，4月份居住用地地成交较为冷清；受房地产市场宏观调控的影响开发商观望情绪加重，开始谨慎拍地，4月沈阳土地市场成为工业用地的舞台。 区域住宅市场 1、住宅市场特点 二环区域内住宅市场呈现多元化、多态化品质大盘扎堆的特点。从近期推盘以及持续销售的项目及产品来看，60-90平二室或者小三室功能户型特别是80-90平户型市场认可度一直很高，房源也相对较集中。 另外，由于目前楼市政策面诸多限制，使得很多改善型需求者追求“一步到位”的产品，区域内改善型住宅也占有较高的比重，其中主要集中在100-140平米，特别是120-140米得舒适型洋房类型产品，在区域内占有较大份额，也备受市场追捧。 2、住宅供应分布及体量 4月全市商品房供应量为243.64万平方米，环比上升145.58%，商品房供应套数为28118套，其中商品住宅供应面积为232.06万平方米，其供应面积占当月总供应量的95.25%，商品住宅供应套数为26942套。 其中三环外区域供应比例达到40.7%，占全市供应量的四成，稳居首位；二环至三环供应比例23%，居于次位。两个区域占总体供应比例高达63.7%，市中心区域的高地价、地产开发的高饱和、土地资源的匮乏都是促进城市外扩快速发展的动因，另外在“沈阳版限购令”等楼市调控政策的助推下，二环外项目政策免疫，使得各开发商必然将会趁机大量推盘上市，抢夺市场，加快项目去化。 3、住宅供应成交走势分析 4月沈商品房成交11010套 二环外占81%。4月至5月初商品房成交主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比重的43%，而三环外成交量所占比重也达到32%，二者之和占全市成交总量的75%。目前沈阳城市化建设进程不断加快，扩张步伐也逐渐加大，二环至三环乃至三环外均突显出未来巨大发展潜力，且目前产品价格相对适中，区域内项目众多，可供选择性强，并且众多品牌大开发商进驻所带来的高品质产品，使得区域内项目整体性价比提升明显，使得上述区域已经成为消费者首选区域，市场所认可高。另外“沈阳版限购令”中规定的二环内限购政策也进一步促进二环外的项目成交放大。 4、存量房去化周期 目前区域内存量房源处于热销的状态中，随着限购政策的影响，市场大部分客群转而关注二环区域，成交率强劲，去化率有明显的提高，这将提速区域内存量房的去化，但伴随部分楼盘不间断的推出新品，将分流一部分现有存量房的客户，但与此同时，现有存量房相较新推房源有一定的价格优势，也会分流一部分新推产品的客户，所以存量房定会在短期内持续存在，需要市场慢慢收盘。 5、价格走势，近2个月量价齐升 距离3月8日沈阳版限购令正式实施已有月的时间，沈阳调控措施的实行，使得二环外特别是沿线项目受益匪浅，二环内外市场表现差异逐步显现，二环外项目呈现量价齐升态势。，二环外楼盘格外抢眼，就连二手房价格也是直线攀升，据一家楼盘销售主管称，6000元/平方米已成二环外住宅保底价。 从目前全市各区的商品住宅供应情况来看，受土地资源匮乏以及限购等宏