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集美大学 社会实践调研论文 负责学生姓名 杨水军 学 号 2009430037 所 在 学 院 财经学院 班 级 金融0911班 手 机 号 码 E-mail 地址 189.cn 集美大学思想政治理论课教研部 年 月 日 关于商业银行个人住房贷款业务的风险分析 杨水军 2009430037 金融0911 摘要：随着我们住房商品化改革以来，个人住房贷款业务也随之诞生，并且在支撑着中国房地产市场高速发展的同时，自身也在迅速膨胀。个人住房贷款业务作为商业银行的新兴业务，也是高速发展的业务，其中的蕴藏的风险也不由得我们不警惕。另一方，我国的银行业现在还处在市场化的初期，风险管理水平较为薄弱，借此机会从个人住房贷款业务着手分析，加强风险管理能力也不失为一个较好的切入点。 关键字：个人住房贷款 风险管理 外部风险 内部风险 贷款审查 信贷责任制度 引言 随着1998年房改（即1988年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年7月3日））以来，定下了一系列目标，其中包括从住房分配制度向住房商品化方向转变；停止实物分房，实行住房分配货币化改革；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等。在发展住房金融这一项中明确指出，扩大个人住房贷款的发放行为，所有的商业银行在其所有所在的城镇均可发展个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的期限。从那时起到现今短短的十几年里，商业银行的个人住房贷款突飞猛进的发展。成为助推我国房地产市场的强大动力。 一、商业银行个人住房贷款业务迅速膨胀 据央行统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底已增加到8253亿元，2006年底达到2.27万亿元，10年间增长了100多倍。信用风险（Credit Risk）又称违约风险，是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性指银行向借款人发放的用于购买新建住房的贷款抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风 险等。 房屋买卖合同无效、房产证被撤销抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌 C、抵押物处置风险，房产作为一种固定资产，一旦银行不能追回贷款，就需要把房产出售出去以获得流动资产即货币资金，这时候可能面临着抵押物处置成本高，市场价格低等处置成本导致房产不能抵扣贷款金额。 法律及政策风险 法律及政策风险指的是在银行办理住房抵押贷款过程中遇到的可能由于法律法规不完善引起的违约风险，或是由于政策变动等原因造成的违约风险。A、法律风险。我国走社会主义市场经济道路至今20年不到，因此很多与市场经济配套的法律规范改革没有完全跟上，比如在私有产权的保护，契约的保护等方面都做得不够。土地产权与房屋产权分开，且分属两个两个不同的政府管理部门，这是造成抵押物权利瑕疵的一个主要原因。对于抵押权人的权利保护不够。由于我们国家有“同情弱者的”传统，一旦抵押人不能偿还债务，而银行在行使抵押权人权利，处理抵押物时总会受到来自多方面的压力，甚至债务人失去住房流离失所时，将会成为社会不稳定的因素。B、政策风险。政策风险是指，一方面房地产的价格会受制于政府对待房地产的政策，如果政府收紧房地产业可能会导致房价下跌，房价下跌将会导致贷款者主动违约，道德风险的产生。另一方面，各大商业银行的信贷政策都受央行的控制，包括基准利率、执行利率、贷款成数，首付比率等等。如果信贷政策放宽房贷门槛，就会使贷款风险增加。 内部风险 决策风险：商业银行个人住房贷款的决策风险主要指目前各家商业银行的贷款审核标准不一，每家商业银行自行决定如何进行风险等级划分，风险度量以及风险控制。各家银行在进行此类决策的同时就必然会产生决策风险。 贷前审查不规范，走程序。没有对开放商的资信评估不足。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，各项许可证不齐全，给银行造成潜在的风险。或者是有些开发商负债严重，工程强行上马，结果导致半拉子工程、烂尾工程。结果