2010浙江中粮易筑商铺销售方案(64页222537513分解.ppt

中粮.易筑 商铺可以在短期内快速趋化，达到回笼资金。 5年后若要赎回后商铺价格高于当初售价，还可以赚取合理的商铺溢价。 适当还可以提高目前商铺售价。 机会 风险 5年赎回到期时的资金需求量大。 商铺5年后的商铺售价低于当初的售价。 商铺出租的无序经营。 总结：中粮.易筑商铺销售的原则是快速销售、利润最大化。首先此方案可以在投资者应发强烈的轰动效应使中粮可以有足够的客户数去消化商铺，并在此基础可以分阶段、分销售位置（由差入好）进行推盘提高商铺销售溢价。其次商铺5年后的商铺售价随着周边居民的入住率逐渐上升，人气聚集后，商业更突显其价值，并根据现在正常的通货膨胀率其商铺价值也会提升，所以5年后的商铺售价肯定高于现在售价，不会出现大规模的赎回的现象。最后对于商铺出租的无序经营可以通过专业的商业公司进行商铺统一招商，控制品牌与档次，先租后售 。 营销方案-销售方案二 汇报完毕 楼盘概况 区域分析 项目分析 解读商业 总体营销思路分析 本项目概况 营销方案 商铺概况 项目概况 开发商 杭州世外桃源房地产开发有限公司 总建面积 约42万㎡ 建筑物业 多层，高层，小高层，排屋 住宅情况 总户数 2117户 客群情况 21％－滨江区 16％－闻堰镇 10％－上城区 6％－西湖区 交付日期 2011.5.30 商业情况 商铺形式 沿街商业 商业面积 约17705㎡ 商业位置 闻兴路与时代大道交叉区域 交通情况 项目西侧有公交站（至杭州k522.k322.夜间k222；至萧山k716.k706） 本项目概括-楼盘概括 商铺总面积 17705.47 ㎡；可售总面积 16425.91 ㎡ 商铺 单层 双层 三层 总计 可售（套） 45 29 2 76 不可售（套） 2 2 0 4 总计（套） 47 31 2 80 面积段 可销售（套） 不可售（套） 总计 （套） 50㎡以内 7 1 8 50-100㎡ 29 1 30 100-200㎡ 17 0 17 200-500㎡ 21 1 22 500㎡以上 2 1 3 总计 76 4 80 商铺 对外 对内 总计 可售（套） 67 9 76 不可售（套） 4 0 4 总计（套） 71 9 80 商铺 （不能销售） 4套 楼（栋） 楼层 面积（㎡） 用途 4 1 64.06 卫生间 5 1 16.45 消防值班室 12 1层连接2层 751.25 邮局 12 1层连接2层 447.8 社区服务用房 本项目概括-商铺概括 区域分析 项目分析 解读商业 总体营销思路分析 本项目概况 营销方案 租金及销售价格建议 招商执行过程中的三个阶段 招商业态排布及招商政策 本项目商业主题定位 时间节点 商铺管理 销售方案二 That’s my life ! —我的生活方式 休闲生活 品味生活 生活态度 商业形象定位就是商业项目在客户心目中的特征组合，也就是社会大众对项目的认识和印象，特点越鲜明、性格突出的项目给人的印象深刻，营销效果越好。 “生活”形象定位和项目住宅部分形成良好默契，具有一定冲击力。 营销方案-本项目商业主题定位 定位依据 图中A区域为项目的价值展示区域，可适当提高商家的档次，设置相对较注意形象的商家，为项目增加附加值，同时便于内部街区销售。 图中B区域可引进中介、装修建材、小五金店、设计公司、窗帘布艺、杂货店等在项目交付初期临时性业态，因此可以放在相对位置较好的商铺位置内，在招租时需要注意缩短租赁周期，建议控制在1-2年，方便后期将为业主更高需求之商业业态以替换。 图中C、D的区域因位置相对较差，可引进像洗衣店、家政、社区诊所、维修等日常生活类及大型社区必备的设施可作为长期固定业态；此类业态属于服务类业态，对位置的抗性相对较低。 D B B C D A A 北大门 B B 西大门 B 中粮易筑 时代大道 闻兴路 D D A A 营销方案-招商业态排布及招商政策 序号 业态名称 面积（㎡） 政策扶持（免租期） 备注 1 咖啡厅 2000 免租金2年 A区 2 可的超市 200 免租金2年 B区 3 水果店 200 免租金1年 B区 4 药店 200 免租金1年 B区 5 洗衣店 200 免租金1年 B区 6 蛋糕店 100 免租金1年 C区 时代大道 D B B C D A 北大门 B B 西大门 B 中粮易筑 D D A A 1 6 3 4 5 2 闻兴路 营销方案-招商业态排布及招商政策 方案一： 前几年免租的方式吸引商户入驻； 方案二： 营业额分成 方案三： 租金按照市场价格计算，明确开业最后的截止日