2012年深圳主要商业项目考查报告N分解.ppt

万象城 从动线结构上看，万象城是经典的线型双回环模式。值得一提的是万象城的垂直同步停车场，每层都可以开车进入，这种停车模式也是深港购物中心的孤例。万象城的标准层面积大约有2.4万㎡左右，属于比较大的。但动线采用的却是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。大致测量了下平面动线的长度，380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。顺便说一下，方案平面图来自于网络。注意下，这个不是最后的实施方案，特别是自动扶梯，改动很大 万象城的柱距 ，典型柱网11X8.5M ，局部采用网架结构和钢结构，全进口的扶梯，地震设防9级 B1-2F平面图 3F-5F平面图 鸟瞰图 。随着东门步行街区的不断发展和日臻完善，其在商业领域的地位愈发重要。东门步行街区已不再是单一的商业商业街概念，多种功能的相继出现，已扩大、丰富了其内涵。其中有物质的，也有精神的——老街广场的世纪钟、青铜浮雕“东门墟市图”、巨型铜秤雕塑、思月书院、岭南建筑风格的风貌街，这些具有明显历史特征的人文街景，都能给人一种艺术享受，引发怀旧之幽思，而整个街区布局，各种服务性设置，从中又能品尝出“以人为本”的哲学意味。 运营模式： 　深圳东门商业保留着商业街的模式，街铺最大限度增加商业面积，商业源于商业街，线型排列的商业街能够最大限度地增加商业面积，也符合商业讲究的“一步生意”的模式。深圳东门的商业形态一直保留着商业街的模式，即便是随着商业升级引起了众多的变化，但仍然将浓郁的商业文化为底蕴的商业街模式作为主导。 东门商圈由此逐渐形成，东门街铺也变得炙手可热，租金从每平方米几十元到几百元，甚至有的几千元每平方米的天价。 　　黄金商铺的本色在这种状况下得到了体现，东门的街铺保持着很高的出租率，而这都是建立在良好的经营状况的基础上。经营者和投资者看重的正是商圈的经营前景，而街铺也成为三级市场较为火爆的交易工具。 问题和不足： 交通比较混乱 停车费以及租金较为高昂 绿化面积严重不足 容积率偏高 个别商家不诚信经营 改善方法： 创造良好的交通组织，引领多样性的消费结构和构建鲜明的自身特色是东门商业步行街繁荣的重要条件。 进一步加强治安、交通、经营等方面的管理和完善基础设施建设。时代会让不前进的落伍，紧随时代脉搏而做出改变。 项目名称 所在区域 负一、二层 (元/平方米/月) 一层(元/平方米/月) 二层(元/平方米/月) 三层(元/平方米/月) 四层(元/平方米/月) 五层 (元/平方米/月) 万象城 罗湖 800-1,200 800-1,500 500-700 300-500 150-300 60-200 怡景中心城 福田 300-500 400-600 200-300 100-200 - - COCO Park 福田 400-500 600-1000 200-300 100-200 - - 地王广场 罗湖 200-400- 300-600 150-250 80-150 - - 京基百纳广场 罗湖 300-500 300-500 200-300 80-150 - - 益田假日广场 南山 600-1,000 700-1,000 400-500 200-300 - - 保利文化广场 南山 30-100 300-400 150-400 60-150 - - 海岸城购物中心 南山 150-300 500-1,000 300-800 150-300 - - 深圳考查购物中心租金价格一览表 C、各项目的横向比较及我们借鉴之处 一、室内内部空间的植物和生态观景、 玻璃外墙、外立面和中庭的采光、以及室内射灯的利用 考察中很多购物中心在室内都不同程度摆放绿植和景观，外立面和屋顶大都采用落地玻璃，采光非常好，对品牌和项目展示也非常有利。 室内射灯基本上每个购物中心都有，但位置和组合的设定却会使人有不一样的感觉，使店面更加明亮，使商品让人充满欲望想触摸和试用。 二、商业氛围的营造 广告柱、广告牌、招牌 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 旗帜等软装饰 花坛、雕塑等小品 电话亭 凉亭、座椅 路牌 室内各种展示物 深圳的购物中心很多都在灯箱广告和转角c处等节点都设有一些金融和娱乐的展示，不仅活跃了商业氛围，更增加了营业外收入。 三、商业内装及导示系统（万象城、Kkmall、海岸城、cocopark、益田假日广场） 一、室内装修（海岸城）——扶手部分 室内采用扁平不锈钢扶手加透明双层玻璃，且玻璃与楼层连接处添加蓝色元素，凸显滨海特色主题。 一、室内装修（海岸城）总结：通道地面仍主要为白色与灰色的中性色调，但相比万象城，其色彩更为丰富与明亮，且多处采用蓝色突出其海洋