33城市旺角.ppt

一、福州商业地产存在的问题 二、“茶亭”商圈研究 三、终端消费研究 四、投资客户研究 五、竞争对手研究 福州商业地产存在的问题 1、根据商业体量与城市发展比例来看，目前福州商业已经严重的供过于求； 2、商业布局不合理； 3、商业的定位不合理，带来商业产品的规划不合理，空置商业较多； 4、商业业态的管理不够规范，导致后续经营不佳 “茶亭”商圈研究 1、 目前本区域的商业以小铺面，行业自然形成的街铺为主，商场相对较少，且经营层次较低； 2、商业消费分布广，各商业街各自经营的行业类别多样（按以上调查区分，标准的综合性消费步行街场所）； 3、日常非耐用消费品为当地主流。从租金分布和经营档次可以看出非耐用消费品行业已形成市场细分。 1、消费人群——40岁左右的中老年人，其中以福州本土人为主；还有一些广告关联公司 2、消费习惯——对价格比较敏感，喜欢折扣商品 3、消费观念——喜欢一些比较传统的产品，难接受新产品 投资客户分析 1、投资置业类——传统商业氛围影响到他们的投资行为； 2、投资经营类——对商业经营的规范性要求比较高 3、租赁经营类——对短期的投资回报关注度比较高 竞争对手研究 1、冠亚广场——作为茶亭商业与八一七商业的对接点，是本案的一个机会点 ◆市场容量稳步攀升 片区项目仍将采取小盘开发、多期销售的策略，在一定时期内，市场增量会保持一个稳步攀升的局势。至于未来大型MALL的建设与东街商圈的变动，都将决定着这里的房地产市场的发展。 项目特点： ◆地标交通——依托八一七路与古田路，占尽无限商机。 ◆精英特区——辐射周边高尚住宅区，支撑高端消费。 ◆成熟商圈——延续东街商圈影响力，财富商潮汹涌。 优势和机会点 ： ◆ 背景优势：地处东街延伸区域，周边的商业定位已呈中高端发展 趋势。 ◆ 地段优势：东街口核心商圈的延伸段，南门旺角地带。 ◆ 发展优势：茶亭街拆迁后整体商业氛围档次提高，东街口核心商 圈的向南辐射，为商业经营与投资创造机遇。 ◆ 项目朝向为坐西朝东。 ◆ 商业部分长进深、立柱多的问题较为突出。 项目定位：缔造城市新贵人的财富梦想 沿袭茶亭商业传奇 再造南门商业神话 共谱茶亭商业传奇 三层定位：福州传统喜服店 推广出发点 策略武器蓄水理论 以下为具体各项投放费用分配比例： A、户外广告、卖场包装、条幅等——约占广告总额的35%； B、公关促销广告——包括开盘活动及节假日促销活动，约 占广告总额的30% C、楼书/印刷品广告——约占广告总额的15% D、?报纸、车体广告——约占广告总额的20% ◆产品综合定位 一层定位：独立沿街商铺 定位理由： 1、 底层商铺沿斗西路，紧邻八一七路，地理位置得天 独厚，人流量巨大。 2、 一层商铺共19间，面积集中在33㎡--50㎡左右，可 经营业态比较灵活，销售压力不是很大，销售价格 调整空间也比较大。 二层定位：大型餐饮 定位理由： 1、 居民对大型餐饮的需求量较大，本案附近无大型餐 饮，可弥补该区域的市场空白。 2、 本案紧邻水产品批发市场以及西营里茶叶市场，进 货渠道便利。 3、 大型餐饮，消耗的量体较大。 定位理由： 1、 茶亭是福州最重要及集中的旗袍、婚纱及传统用品的集 中地，知名度已经打开。目前茶亭街已经开始拆迁，而 人们购买的消费行为仍然存在一定的惯性。 2、 以茶亭街与东街口的衔接地带为定位点，既延续了东街 口附近服装百货类的购物氛围，又引导了茶亭街的商业 布局，成为茶亭街的领头商业。 整体推广 建立 卖方市场空间 建立 买方市场空间 挖掘 都市旺角产品价值 挖掘 消费者购房心理 推广 手段 1 2 3 缔造城市新贵人的梦想 ? ◆整体思路 从产品来看，住宅与商业占同等重要的地位，在推广时需两者兼顾；从销售难度及推广费用相结合上考虑，宣传侧重点以商业为重，住宅为辅，与此同时，商铺与住宅进行良好的销控，两项并举，齐头并进。 ◆推广步骤 ?????? 1、先推出住宅部分，将销售难度分担。 2、再推