房地产估价师《房地估价案例与分析》考前冲刺(必须牢记的).docxVIP

《房地产估价报告评审标准》解读 1．与案例考试密切相关，代表了房地产估价报告格式、内容、各种估价方法测算过程的最新动态和要求。 2．是案例课程学习和案例应试的重要依据之一。案例应试的四大依据是：教材（主要是理论教材和案例教材）、历年考试标准答案（尤其是近三年的）、《房地产估价报告评审标准》和《房地产估价规范》。 房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的） 为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。 第二条（适用范围）本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。 本标准所称鉴证性房地产估价报告（以下简称估价报告），是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。 延伸阅读： 房地产估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。 第三条（评审方式）估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。 一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：（1）封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。具体分为27个评审项目（见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。 解读：特殊项目目前只有抵押目的估价才有。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审的满分为100分。在赋予每个评审项目标准分的基础上，列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。 估价报告存在本标准列举的质量缺陷的，从相应评审项目标准分中减去该质量缺陷对应的扣分值，但该评审项目减去的扣分值之和不应超过其标准分。各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减去扣分值之和。 不具有特殊项目的估价报告评审得分，为各个一般项目评审得分之和。具有特殊项目的估价报告评审得分，为一般项目评审得分与特殊项目评审得分累加后按照100分制换算而成。 解读：定量评审部分是采用减分制而不是加分制。 第六条（测算过程评审）一般项目评审中，估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）只能采用一种估价方法估价的，该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。 （二）应当采用两种或者两种以上估价方法估价的，各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。 史家之言： 关于估价方法选用的原则和标准 1．选用估价方法的总原则 在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。 2．选用估价方法的技术性准则 一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法估价，在估价对象目前没有收益或本质上没有直接产生收益能力而不宜采用收益法估价，以及在估价对象没有开发或再开发潜力而不宜采用假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。 3．采用两种或者两种以上方法估价的涵义 （1）对同一估价对象选用了两种或者两种以上估价方法估价，是指该两种或者两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。（摘自2011年理论教材405页） （2）对同一估价对象不同组成部分（如土地和建筑物，或者不同楼层）采用两种或者两种以上方法估价的，不属于估价方法之间引用的情形；换言之，应认为是采用了两种或两种以上方法估价。 关于估价方法选用的案例应试标准和要求 1．在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是2007年案例考试指错题明确的要求，也是《房地产估价报告评审标准》的明确要求） 2．如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他