龙都新苑阶段推广宣策划及五一宣传活动报告.docVIP

目 录 第一部分 市场现状及分析………………………………………………………………………………02 第二部分 本案营销阶段工作总结………………………………………………………………………09 第三部分 “五一”黄金周活动的必要性………………………………………………………………11 第四部分 “五一黄金周”龙都新苑尾盘强势销售推广计划…………………………………………12 附件一：“五一”黄金周宣传促销活动方案 附件二：“五一”黄金周活动费用预算表 附件三：诸城楼盘分布图 附件四：剩余房源统计表 正文： 第一部分 市场现状及分析 市场供给与需求 历年房地产投资额 （数据来源于诸城市统计局） 分析： 2006年房地产投资额8.1亿元，较2004年增长80%；房地产投资额迅速增长； 自05年始，诸城市就加大土地出让面积，把房地产业作为拉动经济的又一新支柱产业。 市场总量与存量 （注：以上采取样本数15个，包括07年初进入市场的龙泉庄园、东升花园） 分析： 截至2007年一季度，诸城市在售个案市场总量约为135.32平方米。所有个案总建面10万以下仍占主流，大部分为城区转用土地建设，城区仍为房地产市场热点区域，未来两年这一态势将会继续延续。 部分个案规模达到十几万平米，有利于项目的整体塑造和市场的健康稳定发展。 未来市场供给 分析： 从历年的土地出让量上看，政府逐步加大土地出让面积，加快城区拆迁改造力度，房产市场进一步活跃，产业结构进一步优化，房地产业作为支柱产业的作用日益凸现； 从相关数据分析，诸城市房地产市场呈现，一是投资快速增长。二是市场供应较为充足。三是市场需求强劲三大特点；各项数据位潍坊各区县前列； 由于一、二线城市部分房地产公司生存空间越来越小，投资方向正逐步转向三、四县城市，青岛帝邦房地产、青岛青城房地产正是这部分公司的代表，但是由于三、四线城市市场容量小、消费能力低、风俗习惯强（不是诱导型消费，而是抵抗型消费）、价格瓶颈死（突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻）、政策变化大（一届领导一个局），所以风险性也同样巨大。 （以上数据来源于：诸城市国有资产经营总公司） 分析: 2007年一季度拟土地出让面积177741平米，实际成交面积75755平方米，占总拟出让面积的43%，出让方式均为挂牌； 从以上及相关数据显示，一季度诸城市土地市场不够活跃。国家加大规范房地产市场秩序和领域违法行为整治力度可能是导致这一现象的重要因素，有待进一步观察。 市场需求 “房价是刚性需求在支撑，因为一年有多少人要结婚，一年有多少农民要进城，一年有多少人要改善住房条件，这些需求都是房地产市场的刚性需求”。这种说法，对市场是一种误导。房地产的刚性需求必须建立在民众有能力购买的基础上，建立在民众对住房购买的支付能力基础上。 （以上数据来源于诸城市统计局） 分析： 从微观数据上分析，2003年至2005年销售面积每年保持10%的递增速度，行业稳步发展；2006年销售面积达到46.9万平方米，较2005年增长近40%，05年房地产投资快速增长且进入市场得到落实后，2006年销售各项数据均相应提高，说明市场需求十分强劲； “没有支付能力的需求根本不是需求，是一种需要。”从宏观角度分析，诸城市历年GDP均为列潍坊市第二名。2006年GDP完成249.05亿元，较上年增长20%。经济保持快速增长，市场需求量相应增大；经济是保持需求的基础。 随着社会经济的飞速发展，市场需求瞬息万变，唯有具备敏锐的洞察力，丰富的操盘经验，不断创新的战略思路，才会走在房地产市场运作的前沿。具备成功项目操作的前提条件是丰富的经验和开发公司双方的真诚合作，才可以立足于竞争激烈的房地产市场，同心协力共创辉煌！我们一直在观察市场、分析市场，紧抓市场脉搏，力求做到预测风险、规避风险。 市场价格分析及走势 分析： 诸城市商品住房房价位于1800-2200元之间，其中，阳光河畔以其地理位置、总体规划、开发商形象等因素支撑下，均价达到2200元/平方米，位诸城市最高价； 诸城房地产市场目前正处于稳步发展阶段,房地产开发方兴未艾,整体房价与去年相比呈上扬态势。展望2007年，在国家宏观调控稳定房价的政策取向下，诸城房地产市场需求平稳增长，但商品房价格在当前相对高位的基础上明显回落的可能性不大，房价在上年平稳上涨的运行态势下将继续保持平稳发展。 营销对策 项目客源定位是根据项目相关要素和市场环境来确定的，本案客源定位是中高档客户。故应加强项目形象包装内容，