物业经营管理辅导之良物业资产管理.doc

2012物业经营管理辅导之不良物业资产管理 随着资产管理体制的进一步深化，加强对不良物业资产的管理成为当务之急。管理好不良物业资产，对资产市场、房地产市场和金融市场的健康发展都具有重要的意义。 　　一、不良资产与不良物业资产 　　(一)不良资产 　　不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容： 　　(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。 　　(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。 　　(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。 　　(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。 　　(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。 　　(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。 　　(7)因其他原因形成的不良资产。 　　(二)不良物业资产 　　作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括： 　　(1)房地产不良贷款； 　　(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产； 　　(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物； 　　(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。 二、不良物业资产形成的原因及过程 　　不良物业资产的形成有其特殊的历史原因及逻辑过程。全球经济状况的起伏及宏观经济政策的调控，对房地产市场的发展有重要的影响，也进而会导致不良物业资产的形成与发展。 　　1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。由于企业或债务人从银行融资后盲目投资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范工作，导致投资失误。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。 　　2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。以1993～1994年我国某城市为例，处于房地产周期峰顶时，写字楼评估价值高达8000～15000元/m2，甚至有的高达18000元/m2；商业用房，如某发展中心二层的商业用房，其评估价值竟高达6万元/m2。而在房地产市场比较平稳时，写字楼的价格则大都在4500～7000元/m2之间，上述发展中心二层的商用物业，如今价格甚至低至原来评估价值的1/10。虽然评估价值与当时的市场现状基本相符，但其潜在的危害性不言而喻。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成为不良物业资产。 　　3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。随着企业的联合、兼并、收购及破产风潮的兴起，债权被悬空、撇开和逃避，无数重债企业采取“金蝉脱壳”，强弱联合，把资产转移出去，却置债务于不理，使老债务债无主，新债务却又生。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者-银行与资金使用者-企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真