从一例案件看情势变规则适用的现实基础.docVIP

从一例案件看情势变更规则适用的现实基础 　　「摘要」情势变更作为合同法的一项重要规则，对于维持市场道德秩序，平衡合同当事人之间的利益关系，消除履行合同中因情势变更所产生的显失公平具有重要意义。倡导合同当事人诚实交易，合理承担风险，也是我国市场经济所应长期努力的目标。 　　一、案情 　　2002年10月，甲房地产开发公司与乙公司签订房屋销售代理合同及补充协议，协议约定：1.乙公司独家代理销售甲公司开发的楼盘;2.甲公司按楼盘总售额的2%向乙公司支付售房佣金;3.房屋销售的平均售价不低于1850元/㎡.双方另约定，整个房屋销售的溢价部分由乙公司分成65%，甲公司35%。至于溢价部分，合同中有专门约定：溢价按合同底价起算，超过底价部分为溢价。但合同中未明确合同底价。 　　在合同履行中，双方因底价不明发生争议。当事人认识到，合同中只约定了房屋的平均售价。因此，房屋销售代理方乙公司曾先后四次向房屋开发商甲公司提出关于合同底价的方案，甲公司在收到底价的报价方案后均未予回复，只强调1850元/㎡为房屋的最低销售价。2003年8月，楼房开盘，乙公司向甲公司报2200元/㎡的最后一套方案后，进行售楼。8月底，甲公司致函乙公司解除合同，理由为乙公司在合同签订后，无房地产经纪资格(乙公司于2003年7月取得该资格)。至9月底，即甲公司解除合同的通知发出后一个月内，合同仍在履行。在此期间，售房94套。后双方就售房佣金的给付提请仲裁委员会仲裁，乙公司认为，其佣金按合同约定应为整个房屋总售额的2%并以1850元/㎡为基点的溢价部分的65%进行分成;甲公司则主张，合同只约定了房屋的最低平均售价，并无合同底价之约定，无底价即无分成。如此，二者的差额约为240万元。 　　二、评析 　　该案需解决的首要问题是双方约定的合同底价能否确定，即双方当事人究竟有无约定一个合同底价是本案中争议的关键所在。只有在明确了这一点的基础上，我们才能够对案件进行很好的整体性把握，并结合实际情况，进而找到有利于解决合同纠纷的方案。 　　通过对该案案情的把握，我们可以看出，乙公司和甲房地产开发公司争论的焦点是一个有无合同底价且该合同底价究竟为多少的问题。在当事人签订的楼盘销售代理协议中，双方约定，甲公司支付整个合同总售额的2%给乙公司作为佣金，另乙公司可享有整个房屋销售的溢价部分65%的分成;合同专门约定，该溢价是超出合同底价的部分。但双方却并没有一个明确的“合同底价”的约定，只是确定了房屋销售不能低于一个“平均售价”(1850元/㎡)，该平均售价即是后来乙公司在仲裁过程中所主张的合同底价。甲公司则认为，双方在签订协议之时，并没有确定合同底价，双方只约定了一个平均售价，所以不存在合同底价的问题，当然也就无所谓有溢价。因此，纠纷在于，一方坚持一个合同底价的存在，而另一方则否认合同底价和溢价的存在。这样的分歧导致合同履行的差额是相当巨大的，约在240万人民币左右。同时我们注意到，在楼盘开盘之前，乙公司曾先后四次向甲公司提出关于合同底价的方案，其中最后一次是在开盘前的2003年8月初，乙公司向甲公司报了2200元/㎡的一个方案，但甲公司均未对这些合同底价的报价方案做出回应。8月底，甲公司去函乙公司解除合同，然而，该解除合同的通知发出后的一个月内即至9月底，双方仍在合作，合同关系仍然继续。 　　对于上述解除合同的通知是否有效我们不难分析，在事实和法律层面上，该解除合同的通知都没有发生最终的法律效力。关键的问题在于，当事人究竟有无合同底价的约定，换句话说，当事人签订的协议中所涉及的“平均售价”，是否就是合同底价?而乙公司于楼盘开盘前关于合同底价的报价方案，又是否可以认定为该案中双方约定的合同底价?这里不可避免的会涉及到对合同的解释。合同的解释规则诸多，无论是主客观解释、整体解释和目的解释还是公平解释、诚信解释或者交易习惯解释，皆可以发挥其在本案中应有的作用。但从任何一个角度来看，尤其是依据目的解释和公平诚信的规则，我们都可以发现，该案协议中约定的“平均售价”即是双方当事人在订立合同之时所认同的合同底价。从一个“理性人”的立场来看事实亦是如此。但我们在处理该案时并不能据此认定应该支持乙公司的主张。原因在于，这对于甲公司极为不利，双方的利益会严重失衡而导致极其不公正的情形出现。事实上，对于双方约定的平均售价，当事人在合同签订之后也意识到不能够作为合同底价来对待和实现。故而乙公司才会多次要求与甲公司确定合同底价的具体数额。可见在乙公司看来，以平均售价作为合同底价并不可能。我们知道，我国的城市房价自2003年以来，涨幅过高过快，确属非正常现象，这是出于合同当事人在签订合同时的预料之外的。有鉴于此，乙公司催促甲公司明确合同底价十分必要，这是合同最终能否得以履行的关键所在。而甲公司亦知其中原委，其不愿承认合