南宁酒店式商务公寓营模式简要.docVIP

南宁酒店式商务公寓运营模式简要 一、桂林、南宁市已售部分“产权式”酒店项目情况表 项目名称 地址 开发时间及销售情况 销售价格（元/m2）以套内面积计 ? 操作手法 ? 业主收益 银行按揭 客房数（间） 装修标准及酒店配套 房价（元/天·间） 金色领地 桂林中山南路 2005年开发，已售罄 均价4300 承诺客户收益，客户与物业管理公司签订10年的租赁合同，头三年租金可一次性冲抵首付款 租赁期内3年（年回报8%）或10年（年回报7%，即1-3年年回报8%，4-6年年回报6%，7-10年7%）的返租销售手法。 按揭六成15年 170 简单装修、配备家具、电视、空调、电热水器等；设大堂 标间：120 彰泰 青年国际 桂林翠竹路 2006年，已售罄 均价约5200，含装修费用1000 酒店先经营后销售，业主和开发商签订委托6年经营协议，由开发商再委托酒店公司进场管理。 租赁期内每年回报为总房款的6%（含税），每月有一定天数免费入住权利（天数未定） 按揭六成20年，按住宅利率 231 按三星级酒店装修，配备家具、空调、电视、电热水器；一楼有大堂、餐厅 标间：120 桂林饭店 桂林中山路 2006年11月11日开盘，当天售罄 均价8300，含装修费用 承诺客户收益，客户与酒店管理公司（香港邦辉酒店管理公司）签订15年的租赁合同；40年产权。 每年总房款7%的收益。每年有15天免费入住权利；酒店经营方先行为业主垫付20%的首期款作为经营信誉保证金，酒店经营一年内业主无息返还给发展商。 按揭六成20年，按商业利率 200多 全部按四星级标准装修，配备家具、空调、电视、电热水器等； 未经营 希尔顿国际 桂林中山路 2006年11月11日开盘，当天销售约60%（同日与桂林饭店竞争，处于劣势，后期看好） 均价5500（建筑面积） 承诺客户收益，采取最低保障和经营分红形式；客户与酒店管理公司（粤海酒店原高管团队）签订5年的托管合同；每年由业主委员会聘请和指定独立的会计事务所对酒店财务进行审计；50年产权。 酒店经营收入在扣除营业税、、水电费后的盈余的65%由全体业主所有，并按照业主投资比例进行分配，年回报收入保证不低于总房款6%的收益，上不封顶。每年有7天免费入住权利；酒店经营方出资30万元设立保证金账户作为接受业主托管和保底回报的押金。 按揭七成20年，按商业利率 160多 全部按三星级标准装修，配备家具、空调、电视、中央热控供水等； 未经营 圣展独立公社 南宁金湖路 2003年底，当年售罄 均价6500（建筑面积） 承诺客户收益，客户与酒店管理公司（东方华泰）签订10年的租赁合同 每年总房款8%的收益。每年有15天免费入住权利；发展商提供市值5000万物业作为业主回报的担保，并写入购房合同；免10年物业管理费。 按揭七成20年，按住宅利率 216 全部按四星级标准装修，配备家具、空调、电视、电热水器等； 标间：180； 商务房：256 中鼎万象东方·B区 南宁民族大道延长线 2006年7月B区开盘，销售约95%，还剩余几套90㎡左右户型 均价4600（建筑面积） 无任何保证承诺；可以自行托管给酒店管理公司（香港阳光国际酒店公司）代出租、经营管理，无规定委托时限，亦无具体的分红比例。 业主自负盈亏，酒店管理公司不承诺回报，只提供最低的租赁或经营价格，不保证是否能租赁或经营，仅按照实际租赁天数或经营收入返还给业主，业主只需支付托管酒店一定的中介或成本费用。 按揭七成20年，按住宅利率 180多 全部按四星级标准装修，配备家具、家电、生活用品等； A区整体交锦江之星酒店管理公司进驻经营，目前不对外销售 二、本项目建议： （一）全部按照酒店四星级装修，配家具、家电、生活用品。 ? （二）综合以上项目的优点，业主购买物业后，投资类型采取自用型、半自用型、全委托经营型结合的灵活方式（由业主自行选择）， ?????????? 自用型：自己处置使用，不享受酒店提供的投资回报，自行交付管理费用以及自己物业发生的水电、电视、电话、宽带等费用。 ? ?????????? 半自用型：根据需要自己处置使用；在闲置时期可以交给酒店管理公司进行经营，所得收入按照双方约定进行分配，业主所得税自负。 ? ?????????? 全委托经营型：10年每年7%—8%回报（税金自负）+每年21天免费住宿+10年免物业管理费+（扣除相关回报业主的费用以及酒店税收、人工、损耗等成本后收入的50%分红，根据全体委托方业主各自投资数额比例分配，税金自负）。该回报比圣展独立公社大，具有强吸引力。但考验酒店的经营能力。（蓝色字体部分可给可不给，建议给，具体分红比例再协商） ? （三）业主、开发商、酒店管理公司三方关系 ?????????? 业主与开发商之间仅仅是甲乙双方买卖住宅的