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案件执行角度看房地产抵押贷款风险及对策 2015-04-11?金融人士备忘录?估价师之家 银行是经营风险的企业，至今没有一家银行可以大胆的说，我们行发放的贷款没有风险，随着时间的推移，企业经营难免出现风险，出现风险怎么办？只能和法院联合执行了，让那些法院的哥们们帮着尽量挽回损失，银行必须与法院密切配合，才能有力地打击债务人逃废债的行为，但从依法执行中遇到的实际情况看，房地产抵押贷款方面仍然存在较多风险，有些是银行从业人员自身的常识性风险，也有些也可能借款人恶意而为，具体风险表象及相应对策见下，纯干货： 一、房地产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗抵押权的风险 1、抵押物难以处置。我国法律有“买卖不破租赁” 的规定。 我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。 但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高法院专门作出了