第九章投资性房地产分解.ppt

第九章 投资性房地产 （一）投资性房地产的定义及特征 　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 对定义的解释 1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 注意 1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。  2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。? 　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。? 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。? 　　 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 问： 企业出租给本企业职工居住的宿舍？ ?  （二）投资性房地产的范围 1.属于投资性房地产的项目 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 2.不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产（如：企业经营管理的饭店）； 作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定的闲置土地。 　（一）确认 　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二 ）计量 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 投资性房地产的初始计量 　　1、对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2、企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理 3、以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 　　 投资性房地产的后续计量? 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。?  1、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量? 　　在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4?号——固定资产》和《企业会计准则第6?号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8?号——资产减值》的规定进行处理。?  核算要点 : (1)设置“投资性房地产”科目核算； 　 (2)要按期（月）计提折旧