”凰潮双苑“项目策划书.docxVIP

“方兴杯”第七届全国大学生房地产项目策划大赛凰潮双苑——御华苑·美树苑目录第1章 项目基本情况介绍1.1项目名称1.2项目宗地位置1.3项目经济技术指标第2章 项目市场分析2.1项目投资环境2.2 项目规划用地分析2.3项目竞争分析2.4项目SWOT分析第3章 项目定位(wu)3.1项目主题定位3.2目标市场定位3.3楼盘定位第4章 项目规划设计4.1 项目规划说明4.2项目产品设计具体亮点细节第5章 项目开发计划5.1投资项目开发建设实施计划分析5.2项目开发管理计划第6章项目成本与费用测算6.1开发成本测算6.2项目销售、出租收入及利润的估算6.3项目资金筹措与运用6.4基本财务报表第7章 项目营销方案7.1营销精神7.2营销计划7.3营销现状分析7.4营销策第8章 项目风险分析8.1 项目开发风险来源8.2 项目开发过程风险8.3 项目风险管理控制第1章 项目基本情况介绍1.1项目名称凰潮双苑1.2项目宗地位置本项目用x85，x88地位于大兴区亦庄新城板块，位于东南5环6环之间，隶属3.83.8平方公里居住区，属于新区开发板块，地块位于东南五环外，亦庄板块，距离京津唐高速约6km，距离东南五环约4km，距离南海子公园2km。1.3项目经济技术指标表1-1项目经济技术指标表总用地面积（m2）地上总建筑面积（m2）290534.7地上总建筑面积（m2）8000居住户数（户）3732停车位（个）3750容积率85地块1.86容积率88地块2.49绿化率40%85地块高度（m）3588地块高度（m）60第2章 项目市场分析2.1项目投资环境2.1.1项目宏观环境分析2.1.1.1经济环境分析1.收入水平2012年度全市职工平均工资为62677元，月平均工资为5223元，比上年增长11.8%。城乡居民收入稳定增长，生活质量明显提高。2011年，城镇居民人均可支配收入32903元，比上年增长13.2%，城镇居民家庭恩格尔系数为31.4%；农村居民人均纯收入14736元，比上年增长13.6%，农村居民家庭恩格尔系数为32.4%。中资金融机构城乡居民人民币储蓄存款余额18924.6亿元，人均储蓄达到95087元。居民居住环境有较大改善，2011年，城镇居民人均住宅建筑面积达到29.4平方米；农村居民人均住房面积为48.63平方米。2.消费水平2013年7月份，北京市居民消费价格总水平同比上涨3.3%。其中，食品价格上涨4.9%，非食品价格上涨2.7%；消费品价格上涨2.1%，服务项目价格上涨5.2%。1-7月北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨3.4%。7月份，北京市居民消费价格总水平环比上涨0.4%。其中，食品价格下降0.1%，非食品价格上涨0.6%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨1.3%。如图1-1所示图2-13. GDP发展发展状况及结构情况北京市2013年上半年经济发展情况7月16日发布，上半年GDP预计增长7.7%。不过，经济回升的动力仍然不足，回稳的基础还不稳固。综合来看，上半年经济增长稳中有进，仍处在正常合理区间。数据显示，5月末城镇登记失业率为1.44%，保持在较低水平；1-6月，居民消费价格同比上涨3.5%，涨幅低于全年目标；1-5月，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均现金收入分别增长9%和10.6%，增速呈逐月加快态势；1-6月，地方公共财政预算收入增长12.7%，超过预期进度。2.1.1.2政策环境分析随着公积金政策收紧和二套房贷款利率提高风声影响以及“新国五条”政策的颁布，而且“新国五条”很可能只是两会之后房地产调控政策进一步调整的前奏，部分地区的恐慌性购房心理将得到一定缓解，房价涨势会受到一定程度的影响。2.1.1.3房地产市场总体发展态势1.房地产市场供需状况 (1).房地产开发投资完成情况1-7月，全市完成房地产开发投资1643.8亿元，比上年同期增长1.2%。其中，住宅完成投资740.4亿元，同比下降8.8%；写字楼完成投资303.4亿元，增长39%；商业及服务业等经营性用房完成投资165.7亿元，增长27.5%。房地产开发投资中，建安工程投资为722.9亿元，比上年同期增长8.3%，占全市房地产开发投资比重为44.0%。单位：%图2-2 全市房地产开发投资同比增速(2).房地产市场供给情况截至7月末，全市商品房施工面积为11867.8万平方米，比上年同期增长4.2%。其中，住宅施工面积为6444.3万平方米，下降3.3%；写字楼为1710.1万平方米，增长23.1%；商业及服务业等经营性用房为1067.7万平方米，增长0.9%。1-7月，全市商品房新开工面积为1778.3万平方米，比上年同期增长3.1%。其中，住宅新开工面积为836.1万平方米，下降5.7%；写字楼为307.6万平方米，增