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论商业地产现代化 ----- 购物中心 　　前????? 言 　　前段时间微博上有人提出商业地产的终极形态，暂且不说现在能否出现终极形态，就想问问什么是终极形态，大型购物中心是不是终极形态？城市综合体是不是终极形态？文中没有给出答案，我想即使给出也是比较荒谬的答案，但商业地产是不断演化发展的，我倒是想从当今发展的最为成功的、最独特的商业地产形式，推断我们商业地产发展的方向及趋势，这里不妄谈终极形态，我姑且以 商业地产现代化来描述这样一个过程,既然现代化是一个过程，那么它就没有终极形态，应该随着时代的发展有着不同的标准。由于篇幅较长，将分购物中心、商业步行街、其它业态及商业地产推动城市现代化几部分来论述。也许大家耐心看完之后，能对上面提法有个基本的判断。 　　第一代 购物中心 　　这里先明确一个定义，即什么是购物中心（理清这个概念对文章的阅读很有必要）？按我国商务部的定义是：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。购物中心业态与百货业态的最大区别是，购物中心是由许多独立经营的商家组成，一般不进行统一收银，而百货业态是管理方整体经营卖场并实行统一收银。 　　内地第一代购物中心兴起于上世纪90年代中期-2005年左右，代表案例有广州天河城广场（1996年开业）、广州中华广场（2000年开业）、广州正佳购物中心（2005年5月开业）、上海正大广场（2002年开业）、恒隆港汇广场（1999年12月开业），中信城市广场（2002年9月开业），深圳万象城购物中心（2004年12月开业）等。由于这个时期是购物中心在内地的起步阶段，市场培育期普遍较长，许多购物中心因为没有挺过培育期而被淘汰，而经过及时调整存活下来的购物中心大多保持着旺盛的人气商气，上述的几个项目都是全国知名的第一代购物中心。 　　代表项目：广州天河城广场 　　位于广州天河区的中心位置，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，1996年开业，是当时广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的大型购物中心，也可以说是内地真正意义上的购物中心。日人流量10-30万人次，最高据报道达到60万人次（80万人次？），租金在位置较好的地方达到 (首层) 900-1800元/平方米/月 　　成功的关键要素 　　第一：招商策略恰当，以吉之岛（超市百货）、天贸南天（天河城百货）等大商家稳定业态组合格局，带动其他商铺的进驻和经营的兴旺； 第二：首家提出只租不卖的经营理念（比万达广场早了许多），没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 　　第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。 　　VS 成都百联天府购物中心 　　百联天府购物中心于2004年4月28日正式开业，是成都的第一座购物中心，建筑面积16万平方米，共计5个楼层，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。由于复杂的产权关系及不温不火的经营状态，于2010年被迫撤出成都市场。 　　第二代? 购物中心 　　这一时期的购物中心主要出现在2005年-2010年左右，这一时期的购物中心，已经能够做到产权清晰，规划、推广到位、业态组合合理，培育期较短，并形成成熟的购物中心连锁发展格局。代表模式有万达广场、大悦城、万象城等模式。 　　广州白云万达广场 　　广州白云万达广场是一座集商业中心、五星级酒店、商务酒店、室外步行街、甲级写字楼等业态为一体的广场，位于广州白云区。广州白云万达广场由大型商业、甲级写字楼、酒店、室外步行街等组成，总用地面积约21.09公顷，总建筑面积40万平米左右。 　　VS成都锦华万达广场 　　1.?位置面积 　　成都：锦华店地处城市副中心（现已算城中区），总面积40万平方左右（包括住宅），商业面积25万平方左右； 　　广州：机场路新开发区，总面积四十万平方，包括酒店、写字楼，不包括住宅； 　　2.?建筑形态? 长条型，单循环 　　相同：大型单体建筑，长条线性室内步行街布局，两边商铺；大型主力店布置在步行街两端或一侧（广州主力店在步行街一侧）； 　　不同：广州万达有2万平米的两条室外步行街，窄的一条是紧靠大单体，长510米，通道宽9米；另一条长640米，宽35米；成都只有一条室内步行街； 　　3. 业态组合? 基本相同，甚至品牌都相同 　　相同：大型主力店+小型商铺+影院，其中大型主力店有沃尔玛、万千百货、国美电器、大歌星KTV；洋