按揭房屋草稿.doc

问题提出的背景及原因 引 言 住房是百姓安身立命之所，与每个人的生存与生活息息相关，须臾不可或缺。与此同时，住房保障也早已作为基本人权而为联合国和诸多国家立法所明确。安居乐业一直是国人憧憬并为之不懈奋斗的目标，“在中国人的观念中，房屋不仅是遮风避雨的场所，更是涵养家庭情感和培养生活情趣的载体。从古至今，中国人对房屋的偏爱从未因现代文明而弱化，反因快节奏的生活而变得愈加强烈。”1一端是对房屋的需求与执着，另一端却是严峻甚至残酷的现实，天平的两端仿佛注定不会平衡而只会偏向后一端。“在我国当前的形势下，居者有其屋的社会目标还远未实现。”2随着我国住房政策的改革，房地产市场在短短十几年内急剧升温，在活跃了市场经济、满足了部分人的购房需求、提高了人们的生活水平的同时，却也因政策导向、市场不健全等诸多原因而造成了居高不下的房价。3在众多购房者中，对于多数年轻夫妻而言，能够拥有一套属于他们自己的房屋的需求显得比其他人更加急迫，因为这对于夫妻双方感情的维系以及下一代的发展甚为有利。于是，住房问题便成为了男女一方或双方甚至于双方家庭婚前或婚后为 之奔忙的一个“事业”。 罗尔斯有言：“正义是社会的首要价值，正如真理是思想的首要价值一样。” 在目前法律没有明确规定的情况下，我们不能固守某一法律制度的规定，亦不能单纯囿于形式逻辑，而要在整体上秉持公平正义观念，以婚姻家庭法的立法宗旨为指导，探究相关法律制度之本意，同时对相关法律制度进行弱化或协调，对相关利益进行价值衡量，不满足于单纯的法条主义，“要从实际生活多做考量，彰显人本主义思想，”对该问题作出妥善处理。“婚前按揭房”的处理要“既有利于保护婚姻当事人的婚前特有财产，同时也不会打击或抑制夫妻一方为婚姻投入的信心，仍然能起到鼓励夫妻俩以不同方式为婚姻幸福做出共同努力的作用。” 1、离婚时“婚前按揭房”的归属认定；2、婚前一方付款（包括首付款）的性质；3、离婚时未偿还完贷款的承担；4、按揭贷款的性质，即是否可将其作为夫妻共同债务；5、婚后夫妻共同还贷的性质；6、“按揭”的法律定性及影响；7、房屋所有权的取得时间对按揭房屋权属认定的影响；8、不动产登记簿上姓名的记载对按揭房屋权属认定的影响；9、对未取得所有权证书或未偿还完贷款的按揭房屋可否在离婚时判决所有权； 10、“婚前按揭房”增值或贬值时的处理；11、按揭还贷人的变更是否要经过银行的同意；12、离婚时“婚前按揭房”的具体分割等等 二．按揭的定义及性质 按揭房屋的定义 按揭房屋在我国尚未有明确的法律概念。主要是指在购房人不能或不愿一次性支付全部房屋价款，而把购房合同中的权利义务抵押给购房合同第三方即银行，由银行来代购房人支付房屋价款，当购房人不能按时偿还银行的贷款时，银行有权将按揭财产变价并优先受偿或由房产商回购该房屋，并以回购款偿付银行本息。商品房按揭在我国主要有现房按揭和期房按揭两类。现房按揭是指，在商品房建成以后，购房人与开发商签订房屋买卖合同，同时支付一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款，为担保债务履行将其房屋的产权证书由房产开发商交付于银行占有，以该产权证书所载明的房屋产权作担保向银行贷款。当购房人还清房屋的本息时，才能取回其产权证书，如果购房人到期不能偿还贷款，银行将其产权证书所载明的房屋进行变价，或者由保证人即售房者向银行回购该房屋，以所得价款让银行优先受偿。期房按揭，是指在商品房建造期间，预购人将其与开发商签订的《商品房预售合同》交于银行占有，并此合同项下的权益作担保向银行贷款，于其依约清偿银行贷款的本息后，将该预售合同从银行处赎回，于其不能依约清偿银行贷款的本息时，由银行取得该预售合同项下的权益以清偿预购人对银行的欠款，或者由保证人承担保证责任。 按揭房屋的法律关系较为复杂，有多方主体参与并且关系相互交叉。一般涉及到三方主体，购房人，银行，房产商，相互间存在数个法律关系。第一个法律关系是购房人与房产商之间签订《商品房买卖合同》或《房产预售合同》形成的房屋买卖关系，第二个法律关系是购房人与银行签订《贷款合同》而产生的借贷关系，第三个法律关系是购房人以所购房屋作为按约偿还的贷款本息的担保和银行产生的按揭贷款关系，第四个法律关系是房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系，有些还存在第五个法律关系是购房人按银行指定的险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系。 （1）英美法系国家对按揭的定性 按揭一词来源于英文单词“mortgage”，是物的担保的一种类型，与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指在特定财产上设置的有关的权利移转于特定的人的方式，来担保特定的债权。 在最初英国的普通法中，按揭仅仅是一种质（pledge），有学者认为其是与大陆法中的让与担保相对应的一种担保方式。在今天的英国法律中，按揭财产的所有权仍