“豪宅现象在贵阳”议记要定稿.docVIP

“豪宅现象在”会议记要 主办：房地产职业经理人沙龙 承办：时间：200年1月日（星期）下午13：30-1：30 地点： 主持人：（机构总经理） 会议记录：沙龙：沙龙成员专业性强，职位高；沙龙与研讨会区别为探讨性，就感兴趣的话题进行沟通，交流，思维碰撞。 主持人： 什么是豪宅？什么样的地段可以称豪宅？什么样的价格可以称豪宅？什么样的产品可以称豪宅？豪宅的客户群是什么？它怎样去卖？ 我们请到一些有做豪宅项目经验的业内人士，（ –3180起价）—，，—蔡兵、业务总监杨震宇（台湾）-蔡中，-马志军资深等“豪宅现象在” 头脑风暴会，恳望大家畅谈对豪宅的经验。 覃学：今天请大家来组织这样一个头脑风暴会有点急。最近我们参与了一个非常有意思的项目企划，准备在贵阳打造一个典型山地建筑特征的高尚住宅项目。我们为大家准备了一些资料，各位都是业界的精英大师，希望大家畅所欲言，不要保守，我提第一个问题，如果在贵阳做富人社区，大家怎么看？ 中海城市谭春：“豪华住宅”不等于“豪宅”真正的“豪宅”，决不是表现为诸如户型大小、层高多少、装修有多高档等，如果这样理解豪宅肯定会陷入误区。真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的占有，这种资源可能是自然资源，比如自然的湖光山色、无敌海景等；也可能是一种社会文化资源，比如北京的长安街、上海的外滩对于中国人会有特殊的意义。也可能是二者的结合，比如杭州西湖周围的别墅。具体的产品是对这种珍贵资源的诠释和表现，说，产品本身是对一个含有众多变量方程的正确的解。比如在美国，大家会认为比佛利的公寓是豪宅，而得州的很多乡村别墅则不可能被称为豪宅。-蔡中（山水黔城）：豪宅是没有定义的，不能说规模化的市场里就没有豪宅，而个性化的市场就全都是豪宅。做豪宅就要按消费者的要求进行规划，但订制的产品开发商肯定是挣不到钱的，因为这样的市场非常非常小，要想取得利益就一定要有规模。因此做豪宅“订制”一定是要强调的，在订制的基础上再加规模，这样的市场会符合豪宅消费者个性要求和开发商经济效益的需要，这就是目前国外通行的做法——“规模订制”。在整体满足消费者需要的同时，再根据客户的特殊要求做调整，这样可以分担设计费，形成规模效益。（ –3180起价）—李醉泉：豪宅解读豪宅三要素????豪宅的第一个要素是地点，地点的因素还包括景观、交通等方面。地点的安全性也是一个重要问题，周边不能太偏僻。有的豪宅虽然品质不错，但地点看起来安全性不够如果一个富豪晚上回家，发现路边连灯都没有，又不停地有大货车从他的车旁边超过，他会有什么感觉？????第二个要素是豪宅社区的规模不能很大。道理很简单，像有的区规模很庞大，里边个别的别墅价值１００多万元，里边也有万元的，这种客户群的混杂就不符合豪宅社区的要求。????第三个要素是品位。品位是最难讲清楚的东西，打个比方，就像名牌时装，穿在某些人的身上可能很好，可是在另一些人的身上却可能很土。资深：无“豪宅”豪宅的产生不是房地产商和政府所左右的，也不是房地产商主观开发出来的，而是自然形成的。豪宅的产生有其地理和人文的因素。具体讲，豪宅应具备三个因素：１、建筑风格和建筑材料；２、豪宅主人的品位；３、豪宅购买者本人的素质。综合目前的地理和人文的因素，我认为还不具备开发真正豪宅的条件。 豪宅是没有定义的，不能说规模化的市场里就没有豪宅，而个性化的市场就全都是豪宅。豪宅三要素第一个要素是地点，地点的因素还包括景观、交通等方面。地点的安全性也是一个重要问题，周边不能太偏僻第二个要素是豪宅社区的规模不能很大客户群混杂第三个要素是品位三个因素：建筑风格和建筑材料；豪宅主人的品位；豪宅购买者本人的素质。宏泰世家李醉泉：客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住为主，已订房子的客户包括来自省内外的企业董事（企业在贵阳）、省外籍高级管理经营人士、私企业主，建筑、装饰企业老板等。中天世纪新城业务总监杨震宇（台湾）业务总监杨震宇（台湾）资深：策划总监马志军： 一、二期与一期差别大，一期高密度切入市场，消费人群较时尚，市场看好。表现特点： 1．产品的差异化----市场无同类产品 2．销售速度出人意料（成熟产品构筑成熟品牌） 二、因为发展商有个性，不愿重复，所以二期规划做豪宅。 主要原因： 豪宅市场机会大---产品设计，定位，概念空间大。 豪宅客群少，但有市场（在产品定位做好的情况下）。 二期产品做好的基础是与一期区分，推出高密度豪宅。高密度豪宅的特点是大、豪华、有足够的空间及私家花园。经反复研究发现，产品出色，赋予产品生命和历史、文化内涵，同时把自然景观功能变成实用功能。在构思上，将一期和二期的产品做出差异，从一期中产阶级概念上升到二期贵族阶层概念。在推广方面更注重传播。 二期产品的特点： 位置