国家体育场“鸟巢“项目融资案例解读.ppt

小组成员：杨秋菊 赵梦露 杨媛 赵宇 张杰秋 国家体育场“鸟巢” 项目融资案例分析报告 目 录 目 录 ONTENTS 1 项目背景 2 项目融资组织结构 3 项目融资的风险 4 项目融资信用担保 5 项目经验与心得体会 目 录 ONTENTS 1 项目背景 2 项目融资组织结构 3 项目融资的风险 5 项目经验与心得体会 4 项目融资信用担保 国家体育场位于奥林匹克公园中心区南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，场内观众坐席约为91000个，其中临时坐席11000个，项目2003年12月24日开工建设，2008年6月28正式竣工 。国家体育场有限责任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。 项目概况 项目发展历程 2002年10月25日北京市《国家体育场（2008年奥运会主体育场）建筑概念设计方案》举行国际竞赛； 2003年4月，瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、ARUP工程顾问公司及中国建筑设计研究院设计联合体共同设计的“鸟巢”方案，最终中选； 2002年4月，原北京市计委负责奥运场馆和相关设施建设项目法人招投标的组织、协调，积极向国内外推介奥运场馆项目法人招标项目； 2003年8月9日国家体育场项目法人签约仪式在人民大会堂举行，中国中信集团联合体作为项目法人合作方招标的中标方与北京市政府草签了《特许权协议》、与北京市政府和北京奥组委草签了《国家体育场协议》，并与北京市国有资产经营有限责任公司签订了《合作经营合同》； 2009年8月20日，北京市人民政府与中信联合体协商，调整国家体育场的运营维护管理模式，对国家体育场公司进行股份制改造。 目 录 ONTENTS 2 项目融资组织结构 1 项目背景 3 项目融资的风险 5 项目经验与心得体会 4 项目融资信用担保 项目合同结构 PPP融资模式的实质是： 政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取公共产 品的加快建设及有效运营。 项目融资结构 该融资结构中四个重要的组成部分 政府的特许权协议 北京市政府根据特许权协议的条款和规定授予项目公司投资、融资、设计、建设、运营、维护和维修体育场的权利。中信联合体应当按照国际奥委会和北京奥委会相关要求，投资、设计、建造、运营和维护国家体育场，并在特许期满后移交给北京市政府。 联营体协议 本项目联合体由中国中信集团、北京城建、美国金州三家公司合资成立，注册资本金10.43333亿元。联合体中标后，与代表北京市政府的北京市国有资产管理委员会成立一个项目公司。 贷款协议 项目公司得到了国内三家商业银行，即中国工商银行、中国建设银行和中信银行的贷款承诺函，银行贷款主要作为项目的非资本金投入。贷款主要是16年期限（包括6年宽限期）的优先债务。同时银团为项目公司提供了12亿元的授信额度。　　 兜底条款 　　 北京市发展与改革委员会协调各部门帮助联合体取得利润。 “兜底条款”（Miscellaneous Provisions）作为一项立法技术，它将所有其他条款没有包括的、或者难以包括的、或者目前预测不到的，都包括在这个条款中。主要是为了防止法律的不周严性，以及社会情势的变迁性。 目 录 ONTENTS 3 项目融资的风险 2 项目融资组织结构 1 项目背景 5 项目经验与心得体会 4 项目融资信用担保 项目融资的风险 项目招投标期间风险 项目建设期风险 项目运营期风险 建筑设计方案和项目法人招标存在矛盾 项目融资的风险——项目招投标期间风险 奥运项目法人招标在理论上应该是带设计的,但本次招标却是设计方案与法人招标分离。没能形成BOT完整的操作过程，在一定程度上挫伤了国外投标人的积极性。例如，国际体育场项目先行招标选定概念设计方案，最终提供给投标人的只有一个方案，即“鸟巢”方案，由于“鸟巢”方案估算造价大大高于资格预审和意向征集文件原30亿的投资估算，且施工技术难度大，将来维护成本高，造成最终只有3个联合体正式递交了投标文件参加评审，并且，联合体代表均变更为国内企业。 项目融资的风险——项目建设期风险 非理性的建设工期 取消可闭合顶盖引起设计变更造成的影响 成本超支 国家体育馆技术标准要求高、功能复杂、工程量大 取消可闭合顶盖后要修改设计，图纸不能及时提供导致半年的工期延误 2003年8月9日签订特许权协议，项目必须在2006年12月31日前完工，工期很短 除了图纸未能及时提供导致工期延误，同时各投资方也因为体育场设计方案的更改而损失相当的利益，各方进行利益的角逐与诉求 国家体育馆的