2008年下半年—2010年广州房地产发展态势分析.docVIP

2008年下半年—2010年广州房地产发展态势分析 ? 赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理） 一、2008年下半年至2010年，广州房地产市场的波动性将加大 ?1、楼价过去15年的变化在过去的15年，广州楼价受多种因素影响，整体表现如下： （1） 楼价整体向上 （2） 2006年以前价格波动较小，平稳发展 （3） 2007-2008年楼价出现较大 1993-2008 ?年份 ?价格（元/平方米） 波动幅度? ?1993年 ?7568 ? ?1996年 ?5132 ?-11% ?1997年 ?5615 ?9% ?1998年 ?5147 ?-8% ?1999年 ?4816 ?-6% ?2000年 ?4899 ?2% ?2001年 ?4294 ?-12% ?2002年 ?4156 ?-3% ?2003年 ?3888 ?-6% ?2004年 ?4618 ?19% ?2005年 ?5114 ?11% ?2006年 ?6315 ?23% ?2007年 ?8735 ?38% ?2008年1-6月 ?9925 ?14% 2007年1月至2008年6月广州新建商品住宅均价一览表 ?年份 ?均价（元/平方米） ?2007.1 ?7140 ?2007.2 ?7729 ?2007.3 ?7029 ?2007.4 ?7581 ?2007.5 ?7823 ?2007.6 ?7896 ?2007.7 ?8490 ?2007.8 ?8849 ?2007.9 ?9686 ?2007.10 ?11574 ?2007.11 ?10433 ?2007.12 ?10586 ?2008.1 ?9766 ?2008.2 ?9303 ?2008.3 ?9316 ?2008.4 ?10997 ?2008.5 ?10529 ?2008.6 ?9569 过去15年广州房地产发展历程 ?年份 ?特征 ?主要事件 ?1988-1991年 ?房地产起步 ?国家修改《宪法》，允许土地批租；进行住房制度改革，开放房地产市场；天河中心楼价涨破万元； ?1992-1993年 ?首轮投资热 ?国家加快房地产业发展引进外资，开放房地产价格，大量港资涌入；住宅均价1993年达到7568元/平方米历史高位，但交易量少。 ?1994-1996年 ?调控降温 ?国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州住宅均价降到5132元；（1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动）。 ?1997年 ?触底反弹 ?福利分房即将取消的消息放出，需求突然陡增。 ?1998年 ?经济危机冲击 ?国家实行适度从紧的财政政策和货币政策，并承受了经济危机冲击的楼价下跌；（当年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始）。 ?1999-2003年 ?市场持续低迷 ? ?2004-2006年 ?强劲复苏 进入上升期 ?经济持续发展，收入稳步提高，住房按揭、二次置业、买楼定居、买楼投资等需求和观念深入民心。2004年开始止跌回升，即使经历了“国六条”、“国八条”，仍然延续上升势头。 ?2007年 ?楼价“暴涨” ?广州楼市进入“万元房时代”。 ?2008年 ?市场进入调整期 ?深度调整，进入“牛熊分界线”。 2、今后的波动因素（1）地方政府调控。 2007年广州政府为调控市场过热而推出的“穗七条”正逐步落实。以广州政府大力推出的限价房为例，2008年预计有1.5万套推出市场，对楼价杀伤力很大。2008年，对楼价杀伤力最大的将是限价房。限价房与商品房之间有巨大价差，北京是35％，广州是20－30％。 ?另外，政府保障性住房的建设量加大，例如廉租房，1块钱1平方米的租金水平，带走不少租客。直接影响广州市整体租金水平，从而造成广州租金水平稳中有降，从长期趋势看，将带动房价向下。 （2）从紧的金融政策。 2008年，中国经济进入“多事之秋”。高通胀的经济环境，使国家采取从紧的货币政策。房地产行业银根收紧。房地产开发信贷受到严格控制，消费信贷也在严控。提高首付比例，提高利率等，无疑使市场购买力受到极大影响。 （3）大众心理预期。目前整个消费群体对“2007年楼价是顶，2008年要回落”已经形成了明显的共同预期。大众看空，将使投资退潮，保值增值型购房需求减弱。广州市场自有住房拥有率已达80％以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。 （4）住宅套数供应量增加。 随着“国六条”的落实，90平方米以下住房套数将增加。预计2008年，90平方米以下户型将占31％左右。中小型套数增加，大户型套数减少，将使供求关系缓和，“换房升级”消费欲望减