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3.9 物业管理公司的财务管理 物业管理公司财务管理概述 、财务管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。在物业经营过程中,经租房产的出租、商品房的出售、物业有偿服务管理的收入等,就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理。在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。物业财务管理的对象就是物业经营、管、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多业发展”方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出业及其它提供有偿服务机构。物业管理公司的财务管理就是统筹各经营单位或机构。 企业财务管理的内容 主要内容对资金筹集和运用的管理;物业服务费的管理;固定资金、流动资金和专项资金的管理资金分配的管理;财务收支汇总平衡等。 ? 物业管理企业财务管理的基本任务是依据企业资金运动的规律,遵循国家的政策、法令和财经制度,合理组织财务活动,正确处理财务关系,加强计划 预算 管理和经济核算,改善和进企业经营管理,提供经济效益,加强财务监督,维护财经纪律、财务管理制度 1.学习掌握国家有关财务管理的法律法规。 2.建立企业内部财务管理制度。 1 凭证账册制度。财务管理部门应采用借贷复式记账法,建立起现金日记账、银行日记账、总分类账、各项明细分类账等账册。 2 财务预算制度。财务管理部门必须结合实际,认真编制全年预算。 3 借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务:采购人员凭已批准的采购计划进行借款或领用支票,不得出借空白支票。 4 报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定,制定报销范围和标准,建立科学合理的报销制度。 5 审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。 6 现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线。 7 固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类、固定资产的账务处理、定资产的管理等制度。 8 仓库管理制度。凡采购所有用品、入库、并登记入账。进出库单要填写完整,物资要定点。 9 材料物资报废制度。财产物资的报废,应由使用部门填写报废单,经批准后财务管理部门做账务处理并及时出售,收回残值。 10 往来账目清理制度。财务管理人员应及时结账收款,催收应收账款。对月终尚未结算的债权债务,应查明原因,列出清册。 ? 1会计报表制度。财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时、手续完备。对年度决算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。 印章使用制度。财务专用印章与支票章要分专人保管,使用时互相审核。 13 会计档案的管理制度。会计档案应按月装订,报表、账册按年装订成册,并加装订封条。凭证、账册应指定专人列册登记,妥善保管,不得丢失。 14 定期公布制度。按业主大会的要求,定期公布管理费用收支情况,对较大费用的支出要分析情况,加以说明。 15 财务管理安全制度。防火防盗,财务管理部门应安装报警系统。理费的收缴与使用 业主正式住小区 大厦 以后,便应按照物业管理公司所规定的日期到管理处缴纳管理费。收费标准按不同楼宇、不同用途、不同业主制订。一般说来,多层公寓按单元收费,高层或高级、写字楼等按建筑面积收费。通常政府定价是根据小区 大厦 公共服务的内容来确定收费标准的,大体有以下八个方面: ①公共环境卫生的管理; ②庭园绿化管理; ③交通车辆管理; ④机电、消防设备的维修保养; ⑤水、电的正常供给,并按月抄水电表、收水电费; ⑥治安保卫工作; ⑦代表业主 使用人 就日常生活中所涉及的公共事务进行系、协调; ` ⑧处理业主的投诉。 因此根据上述八个方面的服务内容,管理费用具体体现在以下八个方面的开支: ①公司和管理处员工的工资、津贴和各种补助; ②机电设备、消防系统的维修保养; ③庭园绿化管理; ④清扫保洁; ⑤治安保卫; ⑥公共设施维修保养; ⑦各类办公用品及杂费; ⑧不可预见性开支,一般是 1 ~ 项开支的5%~%。根据“取之于民,用之于民”的原则,通常以支定收,把各项管用与总的使用面积进行分摊,从中计算出管理费的收费标准。各管理区域的管理费收支单独建,并定期向业主 使用人 公布目,以得到全体住户的支持。 一 催款管理 如果业主 使用人 不能如期交纳管理费,物业管理公司务部门应进行催交。 1 一般性追讨 当上月费用被拖欠后,物业管理公司在第二个月将向业主用人 发催款通知单,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费起通知业主 使用人 。如果第二月仍拖欠,物业管理公司将三月再次发催款通知单,将前两个月的费用、滞纳金和当月费并通知,并