物业管理师考试《物管理基本制度与政策》及《综合能力》复习重点.docVIP

物业管理基本制度与政策 1、《物业管理条例》（以下简称《条例》第二条明确规定：物业管理，是指为主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、在我国，无论是业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。 3、物业管理的特征： 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 4、在市场经济条件下，物业管理的方式是等价有偿。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 5、建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。 6、1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。 7、1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。 8、1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。 9、2000年，中国物业管理协会成立。 10、物业管理在社会经济中的作用：（1）实施物业管理有利促进经济增长；（2）有利于提高人民群众居住质量；（3）有利于增加就业；（4）、有利于维护社区稳定；（5）、推动房地产业的良性发展。 11、物业管理政策法规主要体现以下特点:一是借鉴性，二是过渡性，三是针对性。 12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。 13、2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 14、这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：一是配套性，二是经验性，三是操作性。 15、《物业管理条例》是颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新时期。 16、《条例》的指导思想和立法原则： （1）、《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。 （2）、《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，三强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 17、《条例》创设的法律制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 18、《条例》确立的基本法律关系：（1）、业主相互之间的关系。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。（2）、物业管理企业和业主之间的关系。为主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。（3）、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础上的：一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。（4）、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。（5）、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系。（6）、物业管理各方主体与政府之间的关系。 19、开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人；住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业；提供必要的物业管理用房；不是擅自处分物业共用部位和公用设施设备；在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。 20、政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。 21、物业管理服务的特点：(1)、物业管理服务的公共性和综合性；（2）、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；（3）、物业管理服务的即时性和无形性；（4）、物业管理服务的持续性和长期性。 22、物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。 23、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。 24、《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。 25、中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容的，制定了三个等级服务标准。