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土地融资调研报告 苏杭地区土地投融资调研报告 土地储备过程中涉及的居民拆迁、企业动迁、市政基础设施建设、安置房建设、土地平整等需要注入大量的资金，特别是当多个项目并行时，所需资金量巨大，仅靠地方财政的支撑是远远不够的。利用土地作为稀缺资源及其资金运动固定性和较强自然增值性的特点，与金融机构合作开展融资工作，是解决土地储备中资金需求量的有效途径。 苏杭地区作为较早开展土地储备业务的地区之一，在土地投融资方面开展了大量的工作，积累了很多的经验。这些经验对深圳市土地储备及土地投融资业务的开展具有很好的借鉴作用。 一、 苏杭地区土地投融资工作现状 1. 融资渠道 土地投融资渠道多样，但目前各地实际操作的仍是以商业银行土地抵押贷款为主。这种信贷关系是建立在土地政府所有的基础上，并由地方财政担保。苏州和杭州的土地储备中心，也主要是将土地划拨至储备中心名下，通过向银行抵押，在政府信用和财政担保的双重授信下获得银行贷款，以此进行融资。 2. 银行选择 目前，国家开发银行可申请的是中长期贷款，投放资金是一次性的，并且必须针对具体开发项目立项使用资金。由于土地储备项目具有项目周期不确定、资金使用节点难以细化的特点，因此国家开发银行的贷款政策不适于储备中心开展的收储项目的融资及资金使用。而各商业银行贷款政策较为灵活，可不针对具体项目挂钩进行资金使用。一般采取将若干个项目整体打包，资金可以在打包中的项目间使用，按照资金的需求分进度投放的政策，并且有许多利率优惠（如建行按基准利率），因此苏杭两地的土地储备中心主要选择与商业银行进行融资。由于不同的商业银行对不同领域的项目有所偏重，因此在实际融资中要根据各商业银行的特点进行灵活的选择。商业银行选择的项目多以拆迁项目为主，收购项目通过以拆迁项目搭配，市财政给予一定的优惠政策，如根据银行向储备中心、城投公司贷款数额增加银行存款配比、土地出让拍卖中财政性收入的担保等吸引银 行融资。 3. 融资规模 年度的融资规模主要是根据《年度土地出让计划》及《年度土地储备计划》，制定内部资金保障计划，核算当年到期贷款，对原计划进行调整，根据当年拍卖的可能收益（扣除财政拨付的）与当年收储资金的需求量、当年到期的贷款量的差额，制定当年的融资计划。苏州每年的融资规模在170亿左右，杭州为80亿左右。 4. 融资主体 目前进行土地融资的主体主要有两个：代表地方政府的土地储备中心以及拆迁公司、土地一级开放商等企业。苏州的融资主要是土地储备中心进行负责，企业仅仅是受土地储备中心委托，参与到土地整理开发、保障房建设、基础设施建设等环节中来，并不作为