控制性详细规划考点整理详解.doc

控详的编制内容与方法 控详产生于1980年代，在我国开展已有30多年的历史，经历了从形体设计向形体示意，从形体示意向指标抽象，已经进入从指标抽象到完整系统的控制性详细规划，文本、图则、法规三者相互匹配，各自关联，共同束缚城市开发建设活动。 控详主要以对地块的用地控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则规定等方式对各项控制要素进行定性、定量、定位和定界控制和引导。 经过审批的控详成为政府实施规划管理的核心层次和最主要的依据，针对城市规划管理的一切政策的制订和制度改革几乎都和它有关。 控详指标的确定方法 控详的核心内容是各项指标，分为规定性控制指标和引导性控制指标2大类，13小项，以建筑密度和容积率为核心 2.2人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率。 1）环境容量推算法 根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等。 如供水容量推算主要控制性指： 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量 人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积×人口容量 2）分区人口密度推算法 主要过程： 规划范围内居住用地总面积=人口容量×人均居住用地面积 按功能分区组织要求划分地块，分配居住用地； 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 地块居住建筑量=地块人口容量×人均居住建筑面积 同理，计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量加和求得地块建筑总量； 地块容积率=地块建筑总量/地块面积 根据上位城市规划与其他法定规划、规范对建筑限高控制，综合确定建筑限高值和建筑平均层数； 2.3典型实验法 根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标 2.4经济测算法 根据土地交易，房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进行成本-效益分析，确定容积率 2.5类比法 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标 编制内容深度与成果要求 3.1深度要求 参见《城市规划编制办法》及《城乡规划法》 3.2图纸成果及深度要求 区位图、规划用地现状图、土地利用规划图、道路交通及竖向规划图、公共服务设施规划图、工程管线规划图、环卫/环保规划图、地下空间利用规划图、五线规划图、空间形态示意图、城市设计概念图、地块划分编号图、地块控制图则 3.3文本基本内容要求 3.4说明书基本内容 上述6方面的内容，派生出12个主要控制指标，分为规定性指标和指导性指标 规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施 指导性指标（引导性指标）是指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力包括：人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求其他环境要求 规定性控制要素 土地使用控制 对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围作出规定，包括土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等 1.1用地面积 即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积 注意：用地面积（Ap）是规划红线围合的面积，征地面积（Ag）由土地部门划定的征地红线围合而成，AP≤Ag，而代征土地面积=Ag-Ap 1.2用地边界 规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线用来划分用地的范围边界，是用来划分土地使用权属的法律界限 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求 1.4土地使用兼容性 包括两方面涵义： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度 其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的‘弹性‘、‘灵活性‘与‘适建性’，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。 主要由用地性质和用地上的建筑物的适建表来反映 2、环境容量控制 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。 2.