长沙环城房开银盆南路商业项目定位的分析.docVIP

环城房开银盆南路商业项目 定位分析 友联伟业投资顾问 2004年  环城房开银盆南路商业项目 定位分析 一、消费需求的产生模式 1、消费需求产生模式分类 消费需求的产生除却经济学意义上的“市场=人+购买欲望+购买力”及营销学的“需求=需要+支付能力”等宏观及中观的产生模式之外，针对特定的商业项目，消费需求产生模式的微观分析显得尤为重要和更具意义。 对特定的商业物业（特别是对于规划中的商业物业）而言，其最终消费群体的需求产生模式可作如下的划分： 消费需求产生模式=先验性消费需求产生模式+后验性消费需求产生模式 先验性消费需求产生模式：满足消费者购物心理及购物行为，符合商业物业一般性选择原则，可预测的消费者消费需求的产生可能性。如在黄兴路商业步行街建造一时尚品专卖店，其消费需求在规划时是可以预测的。针对功能组合型综合建筑体（商+住、商+办+住等）等，其商业形态之外的功能模块对商业的内生型需求也涵盖在内。如办公功能对会所、会议、餐饮、商务中心等衍生或配套性的内生型需求。 后验性消费需求产生模式：商业物业建成、商家的进驻营业后，在商业运营管理、营销主题概念、商品及服务特色、消费者需求满足的深度和广度、品牌形象及促销模式等管理、营销、聚客技术，以及商业建筑和环境形象、商业氛围等视觉和购物体验的愉悦程度而产生的随机性及重复购物消费的可能性。后验性消