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张江高科研究报告 研究报告 张江高科：中国“硅谷”重要物业主和运营商 报告关键点： 张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。 公司持续以较低成本从集团获得优势资源。公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。 预计公司08－10年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。 创业板开启将是公司股价表现的催化剂。 报告摘要： 关键假设：公司08年的配股方案顺利获得通过并实施，2010年公司出租物业权益规模如期达到200万平方米，园区内物业租金水平在预测年分内保持稳定不变；张江高科公司在张江高科技园区的使命和战略地位不会改变；中国经济正常发展；国内创业板将要开设。 我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；捆绑利益的信托计划；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等，在正文中我们对此有详细的分析。其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。因此我们认为公司未来08－10年间的业绩的增长预期是有极高确定性的。 盈利预测：08－10年，公司年净利润增长50％以上（参见下表和附表中的数据），10年EPS预计将达到0.89元/股(假设08年完成10配2后，总股本14.6亿股)。我们的盈利预测未包含公司参与创投企业将带来的投资收益。 估值：按照NAV和PE估值，考虑摊薄因素后，公司6个月的目标价格为30元/股。 股价表现的催化剂：创业板开启。虽然目前公司参与的将要上市的创投型企业的资金规模估计在4－5亿左右，静态看，其将带来的投资收益相对公司总股本来说并不显著。但创业板的开启将引起投资者对张江高科更大关注，使股价有较大表现。 关于“中芯国际”：投资者比较关注公司之前对“中芯国际”的投资（原始投入约有4亿多），近半年多股价一直在1元以下，跌破每股净资产值。这主要是由于07年之前中芯国际公司每年的折旧数量比较大，但08年以后预计将会盈利。同时，张江高科指出，当时参股中芯国际主要是从园区发展战略的角度考虑，因为中芯国际这样的企业对园区发展集成电路产业群至关重要。 1.张江具有成为中国“硅谷”的潜质 1.1.是当前国内水平最高的高科技园区－在国内高新区竞争中脱颖而出 根据赛迪顾问“2007年中国开发区投资环境竞争力研究报告”： 张江园区投资环境竞争力已入围五星级开发区之列；..在政府与政策、产业氛围、服务环境、社会与自然环境等关键性要素指标上表现尤为突出，名列第一。 根据被业界誉为投资风向标、“硅谷圣经”的“2007年红鲱鱼(Red Herring)全球百强评选”（即评选全球成长最快的100家高科技创业企业，投资人心目中最具潜力的100家未上市的高科技企业），榜单上仅有5家中国大陆企业，2家来自张江，分别是： 埃派克森：亚太地区混合信号设计行业中最具发展潜力的公司之一，拥有宽带有线网络通讯，3G无线通讯基站及多媒体电子领域的系列IC设计核心技术；..卓胜微电子：亚太区获得此殊荣的唯一一家移动电视多媒体芯片企业。 根据“2007年德勤中国高科技、高成长50强”:上海共9家企业入选，张江占4家： 第九城市：凭借过去三年2734.22%的收入增长率，06年、07年连续两年入选前五名。 展讯通信，增长率727.81%；07年8月登陆美国NASQ；获2006和2007国家科技进步一等奖。 芯原微电子